Денежный зачет: риелторы хотят ввести самозапрет на наличные на вторичке
Использовать только онлайн-оплату при сделках от миллиона рублей с жильем на вторичке предложили в «Российском союзе участников рынка недвижимости». Там полагают, что такая мера необходима для борьбы с мошенничеством — в 90% схем злоумышленников используется именно этот способ расчетов. Общий ущерб оценивается в 10–20 млрд рублей ежегодно. В Госдуме усомнились в необходимости ограничения способов оплаты, но указали, что можно обязать все сделки с наличными подтверждать у нотариуса. Подробнее — в материале «Известий».
Что планируют ограничить
Риелторы предложили участникам продаж добровольно отказаться от наличных расчетов при сумме сделки от миллиона рублей, с такой инициативой выступил «Российский союз участников рынка недвижимости» (в нем состоят компании из 58 регионов страны). Ранее организация обратилась в правительство с инициативой полностью запретить расчеты наличными при покупке жилья физлицами на вторичном рынке.
Для этого Союз разработал декларацию о безналичных расчетах (есть у «Известий»), рассказал президент объединения, гендиректор компании «Самолет Плюс» Александр Попов.
— Мы предлагаем агентствам уже сейчас взять на себя ответственность за прозрачность расчетов и защиту клиентов, — указал он. — Мы не ждем, пока изменения станут обязательными, а предлагаем рынку уже сейчас — добровольно — принять новые правила. Это не альтернатива законодательным изменениям, но до их введения сообщество само готово регулировать эти отношения.
Присоединившиеся компании обязуются рекомендовать клиентам только безналичные формы расчетов, например, банковские переводы, электронные сервисы или сервисы безопасных расчетов. А также предупреждать о рисках наличных сделок и включать соответствующие формулировки в договоры и рекламные материалы.
По данным Союза, более 10–15% сделок на рынке жилья в России совершаются с участием наличных — это и передача денег «из рук в руки», и через банковские ячейки. При этом в 90% мошеннических схем используется именно этот способ расчетов. Граждане при этом теряют не только деньги, но и права на жилье. Общий ущерб оценивается в 10–20 млрд рублей ежегодно.
— Сделки с недвижимостью за наличные — это зона повышенного риска, — подчеркнул Александр Попов. — Когда расчет происходит наличными, зачастую не остается ни одного документа, подтверждающего исполнение условий договора. Это делает схему удобной для мошенников. Союз выступает за то, чтобы при сделке наличные вносились на банковский счет или аккредитив, так банки станут дополнительным звеном проверки транзакции.
Международная практика, как указали в объединении, давно сделала безналичный расчет основным способом при сделках с недвижимостью. В большинстве стран Европы, США, Канаде, Китае и других государствах — оформление идет через банковские переводы и с участием нотариусов или адвокатов.
Нужен ли запрет на наличные
При реализации этой инициативы возникает вопрос о законности ограничений оборота того или иного вида платежных средств, сказал «Известиям» член комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Александр Якубовский.
— На мой взгляд, проблема действительно есть. Но вот метод ее решения, как и любая запретительная мера, мне не кажется единственно верным, — подчеркнул он. — На мой взгляд, необходимо идти другим путем. Например, обязать все сделки с наличными подтверждать у нотариуса. Тогда риск мошенничества мы снизим, а граждан не поразим в правах.
С ним согласился и первый зампредседателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев. По его словам, одним из плюсов инициативы называют безопасность, но в 2024 году мошенники украли у россиян с банковских счетов рекордные 27,5 млрд рублей, что выше показателя 2023 года на 74,4%.
— Поэтому единственным несомненным доводом я вижу увеличение налоговой базы, так как при сделках за наличные официальную цену в договоре могут занижать, чтобы потом меньше заплатить подоходный налог, — предложил депутат. — Однако точной оценки возможных налоговых поступлений после введения такого правила нет. Возможно, они окажутся совсем небольшими.
По его словам, обстоятельства бывают разными и стороны сделки должны иметь возможность для сохранения вариативности расчетов. Более того, воспользовавшись своим исключительным положением, банки могут в любой момент ввести повышенную комиссию за такие переводы, увеличить время транзакции и так далее.
— Для снижения рисков банками давно используется смешанный подход, — напомнил Владимир Кошелев. — Чаще всего сейчас устанавливается условие, по которому наличными по сделке может быть передано не более 10%. Но по договоренности сторон, процент может быть иным — это завит от разных объективных факторов. Остальную часть передают другими способами, которые можно подтвердить и проверить дополнительно. По сделкам купли-продажи недвижимости могут быть использованы: вексель, зачет встречных требований и ряд других финансовых инструментов.
Предложение Союза ограничить использование наличных при покупке жилья выглядит обоснованным, отметил директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин. Наличные, по его словам, это самая уязвимая форма расчета: их проще всего украсть, подменить, не оставив юридических следов.
— Безналичные формы всё же позволяют лучше фиксировать передачу средств, дают защиту через банк или сервис безопасных расчетов, а также упрощают доказательство факта оплаты в случае спора, — добавил он.
Среди типичных мошеннических схем можно выделить несколько, сказал Валерий Тумин. Распространена подмена купюр после пересчета: одна из сторон может незаметно заменить часть денег на фальшивые или менее ценные, и доказать это будет почти невозможно. Также случаются ситуации, когда деньги переданы, а продавец отказывается подписывать финальные документы или просто исчезает, добавил Валерий Тумин. Если собственность не перешла юридически, вернуть наличные крайне сложно.
— Еще одна схема — участие подставных лиц с поддельными документами, — рассказал эксперт. — Покупатель передает деньги человеку, который не является настоящим собственником, и теряет и квартиру, и средства. Бывают случаи, когда продается квартира с обременением или арестом, а покупатель узнает об этом уже после передачи денег. И наконец, довольно часты двойные продажи, когда мошенник берет наличные с нескольких покупателей сразу.
Как обезопасить деньги
Не так давно в Сочи произошел инцидент: из банковских ячеек пропали деньги, напомнил основатель Vorobev Realty Group Марат Воробьев. Владелец депозитарного центра по аренде ячеек оказался мошенником и похитил все средства клиентов, намереваясь скрыться. Примечательно, что компания работала по лицензии и имела все необходимые документы для осуществления деятельности. В результате пострадало множество людей.
— Это один из серьезных рисков при приобретении недвижимости за наличные, — сказал он «Известиям». — Даже банковская ячейка не всегда может гарантировать вам безопасность сделки. Поэтому инициатива по безналичному расчету в сделках с недвижимостью представляется разумной и способной обезопасить как покупателей, так и продавцов.
Договор аренды ячейки предполагает, что банк не несет ответственность за ее содержание, добавил адвокат коллегии адвокатов Москвы «Грифон», член экспертного совета при ФАС Евгений Кривцун. То есть, если покупатель заложил в ячейку в присутствии продавца, допустим, миллион рублей в пятитысячных купюрах, то банк об этом не знает, более того, он не гарантирует, что купюры не поддельные.
— В практике случались ситуации, когда продавец после проведения сделки открывал банковскую ячейку, а там оказывались поддельные деньги или деньги в значительно меньшем объеме, — пояснил эксперт.
Для застройщиков на рынке новостроек такой вид расчета уже невозможен: все операции проходят исключительно в безналичной форме, отметила директор по продажам ASTERUS Анастасия Ордина-Швед. При любой сделке клиент открывает аккредитив или номинальный счет, где средства замораживаются до выполнения условий покупки. Сделка не подается на регистрацию, пока клиент не разместил деньги на таком счете.
— Этот механизм защищает обе стороны, — подчеркнула эксперт. — Клиенту он гарантирует безопасность средств, так как деньги замораживаются в банке на 90–120 дней до официальной регистрации договора долевого участия (ДДУ). Застройщик, в свою очередь, получает уверенность в расчете: после регистрации сделки банк автоматически перечисляет средства на эскроу-счет клиента, исключая любые риски неоплаты.
Такая схема исключает возможность мошенничества: банк проверяет происхождение средств до открытия аккредитива или номинального счета, а затем замораживает их до завершения сделки, добавила Анастасия Ордина-Швед.
Директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов назвал инициативу своевременной, но требующей дополнительной проработки — сохраняется другая группа риска, когда мошенники вынуждают своих жертв перевести им денежные средства уже после завершения сделки.
— Здесь необходимо разрабатывать дополнительные механизмы защиты, — сказал эксперт. — За последние несколько лет мы свели долю сделок с наличными при покупке недвижимости к минимуму. Если год назад доля прямых расчетов наличными при сделках без участия ипотеки была на уровне 20%, то за год она сократилось в 1,5 раза до 10–15%.
Свои риски несут и безналичные расчеты, но число мошенничеств с их использованием будет кратно меньше, отметил Евгений Кривцун. Для решения этой проблемы можно создать специализированный счет у риелтора или компании, оказывающей такие услуги, где риелтор мог бы стать своеобразным гарантом. Однако есть риск, что стоимость услуг посредников на рынке недвижимости резко возрастет, так как такую деятельность, скорее всего, придется страховать.
