Игра на понижение: как россияне пытаются обойти налог на недвижимость
Россияне всё чаще вынуждены платить налог по кадастровой стоимости вместо рыночной, рассказал экономист Алексей Кричевский. Поэтому давний трюк с заниженной оценкой недвижимости при продаже больше не работает, пояснил эксперт. Подробности — в материале «Известий».
Основные схемы
«Налог с продажи недвижимости берется с большей из двух величин — с 70% кадастровой стоимости или с цены в договоре купли-продажи», — отметил экономист. По его словам, это значит, что нельзя продать дорогую квартиру за 1,5 млн рублей — платить налог придется по кадастровой стоимости. Таким образом государство защищает себя от недобросовестных продавцов недвижимости, которые продают жилье по заниженным ценам.
Занижение стоимости жилья продавцом недвижимости происходит с единственной целью — уменьшить сумму налога, при этом в случае снижения цены более чем на 20–30% от реальной рыночной стоимости существует риск доначисления налога, утверждает партнер юридической фирмы LAGOMLEX Марина Никиткова.
— Однако существует и обратная ситуация, когда покупатель, не имеющий средств на первоначальный взнос по ипотеке, договаривается с продавцом об увеличении стоимости недвижимости, приобретаемой с привлечением ипотечного кредитования, на размер такого взноса, который в последующем вносит в банк, что также является незаконным, — рассказала «Известиям» Никиткова.
Россияне, которые хотят «сэкономить», выбирают две схемы — искусственное занижение или завышение цен, комментирует заместитель директора Банковского института развития, эксперт по недвижимости Юлия Макаренко.
— Попытка снизить официальную цену продажи для снижения суммы налога к уплате — популярная схема. Чем ниже цена продажи, тем ниже налоговая нагрузка. В расчете на это россияне пользуются схемой (чаще с доплатой наличными), правда, потом разочаровываются, так как ФНС пересчитывает налог по кадастровой стоимости. У продавца могут быть и неприятности с законом, если инцидент квалифицируют как преступление. Вдвойне обидно, если продажа действительно случилась по этой цене, например, из-за срочности. Но проверить это практически невозможно, — рассказала она.
Второй схемой — завышением цен — пользуются, когда хотят обмануть банки.
— Наиболее распространено в индивидуальном жилищном строительстве, где нет четких критериев оценки, особенно на нестандартные проекты, — продолжает юрист. — Завышая стоимость объекта, заемщик претендует на больший ипотечный кредит, разницу с которого использует по своему усмотрению — например, положить на вклад и получить незаконный доход. За попытку обмануть банк заемщику может грозить обвинение в мошенничестве, а сделку признать недействительной. Всю взятую сумму придется возместить в короткие сроки.
Другие способы «сэкономить»
Существуют разные способы занижения стоимости жилья при продаже, например можно оспорить через суд кадастровую стоимость, установленную Росреестром, в случае снижения кадастровой стоимости налог уменьшится, говорит адвокат, специализирующийся на налоговых спорах, Сергей Кудинов.
По его словам, некоторые продавцы составляют отдельный договор на сам объект недвижимости, в котором указывают часть стоимости, этот договор регистрируется в Росреестре, а остальную часть стоимости оформляют дополнительным соглашением или отдельным договором на разные улучшения, например стоимость ремонта.
«В этом случае покупатель рискует не получить назад всю сумму при расторжении сделки», — добавил юрист.
Найдут всех
Любые попытки манипулировать ценой объекта ради снижения налоговой нагрузки квалифицируются как нарушение налогового законодательства. При этом каждый участник сделки рискует понести свою долю ответственности по статьям либо за уклонение от уплаты налогов, либо за мошенничество, напоминает управляющий партнер аналитического агентства «ВМТ Консалт» Екатерина Косарева.
— При этом государство сложно обмануть. Существующая IT-инфраструктура ФНС позволяет с помощью баз Росреестра отследить автоматически, насколько стоимость проданного жилья отличается от рыночной, и при значительных отклонениях привлечет внимание инспектора, — говорит она.
По ее словам, указать на несоответствие может и банк.
— Кредитная организация, которая готова выдать ипотеку, может заподозрить неладное с помощью внутреннего мониторинга кредитных заявок и рыночных данных. Скорее всего, по такой заявке либо откажут, либо потребуют дополнительный комплект документов, которые помогут обосновать цену в меньшую или большую сторону, — добавила аналитик.
Раскрыть случаи злоупотреблений помогают новые законы. Так, с января 2025 года при регистрации прав на недвижимость в новой форме заявления на регистрацию права в обязательном порядке указывается цена сделки, говорит судебный юрист, эксперт по безопасности электронных сделок и сделок с недвижимостью, общественный деятель Илья Васильчук.
— Связано это в первую очередь с тем, чтобы система помогала в автоматическом режиме выявлять сделки с явным занижением или завышением стоимости недвижимости, — говорит он.
По мнению эксперта, злоумышленники не до конца понимают, какими серьезными последствиями чревата такая «экономия».
— Если дело дойдет до судебного разбирательства, такой покупатель, скорее всего, будет признан судом недобросовестным, так как сознательно нарушил закон. Суд может признать такую сделку недействительной. И тогда продавцу вернут квартиру, а покупатель получит только ту сумму, которая указана в договоре. Среди других последствий — налоговая, если выявит ситуацию с занижением, вправе доначислить налог из расчета 70% от кадастровой стоимости (а в некоторых регионах — из расчета 100%), — говорит юрист.
«Известия» направили запросы в Федеральную налоговую службу и Минэк, однако на момент публикации ответы не были получены.
