Жилищная доля

В ближайшие годы в России может появиться новая категория жильцов многоквартирных домов. Сейчас человек, живущий в квартире, имеет статус либо ее собственника, либо арендатора. Законопроект, который разрабатывается в Госдуме, предусматривает еще один статус — держатель пая в кооперативном доме.

Как рассказала «Известиям» автор документа, председатель думского комитета по ЖКХ Галина Хованская, она предлагает возродить советскую систему кооперативного строительства с поправками на нынешние условия. Эта система отличается от нынешних ЖСК тем, что после постройки дома и внесения жильцами всех выплат участники кооператива получают в собственность не квартиру, а долю в кооперативном доме.

— Сейчас квартиры при выплате их полной стоимости становятся собственностью покупателей, и кооператив фактически прекращает свое существование. А мы предлагаем, чтобы он существовал, — сказала Галина Хованская. — Речь не должна идти о том, чтобы при выплате пая квартира переходила в собственность. Член кооператива — владелец пая, который дает бессрочное право пользования этим жилым помещением. Пай переходит по наследству. В советской системе был недостаток — если человек уходил из кооператива, например уезжал в другой город по каким-то причинам, ему отдавали пай, на который ничего нельзя купить. Сейчас такого не должно быть — получив свой пай при выходе из кооператива, он должен иметь возможность приобрести пай в другом доме.

Средства тому, кто покидает кооператив, по этой схеме должны выплачиваться из тех денег, которые вносит новый жилец. По словам Галины Хованской, проблем с желающими быть не должно: опыт советских кооперативов показывает, что первыми кандидатами на освобождающуюся жилплощадь обычно становятся соседи, которые хотят улучшить свои условия. Кроме того, кооператив как юридическое лицо будет иметь накопительный фонд.

Хотя большинство жителей России явно предпочитают иметь недвижимость в собственности, кооперативная система, по мнению председателя комитета, будет привлекательной для многих, поскольку стоимость пая в таком доме должна быть намного ниже рыночной стоимости квартиры. Законопроект предусматривает льготы и господдержку.

В частности, земельный участок под строительство кооперативного дома должно бесплатно предоставлять государство. Впрочем, установить беспроцентную ссуду, как это было в советское время, законодателям вряд ли удастся. Галина Хованская выразила надежду, что получится выстроить систему, при которой банки будут выдавать ссуду под 4–5%.

— Я сейчас говорю о нуждающихся гражданах, — пояснила Галина Хованская. — Например, человек стоит в очереди на социальное жилье, и ждать ему 25 лет. У него есть деньги, но их недостаточно, чтобы взять ипотеку даже под 10%. По этому закону он получит возможность выкупить пай постепенно. Для этого ему надо будет брать кредит в банке. Может, будут и государственные кредиты. В любом случае необходима господдержка. Члены кооператива будут сами привлекать застройщика и сами контролировать процесс. Не то что сейчас, когда даже жилье бизнес-класса строят черт-те как. Они будут заинтересованы в том, чтобы дом, в котором им предстоит жить, был построен качественно, а его эксплуатация была дешевле.

Создание жилищно-строительных кооперативов было разрешено в СССР в 1958 году, и за последующие годы до 10% строящегося жилья было кооперативным. Участникам кооперативного строительства государство выдавало ссуду и предоставляло льготы. Зачастую они и сами принимали участие в строительстве своих домов — научные сотрудники, работники культуры, кинематографисты выходили на стройку в свободное от основной работы время. При этом из очереди на получение бесплатного жилья они выбывали.

Когда держатель пая выходил из кооператива, квартира, из которой он съезжал, либо распределялась на общем собрании ЖСК, если там были нуждающиеся, либо город предлагал свою кандидатуру из числа стоящих в очереди на кооперативное жилье. Требования для того, чтобы встать в очередь на кооперативное жилье, были более мягкими по сравнению с теми, которые были нужны для постановки в очередь на «бесплатную квартиру».

После того как началась приватизация жилья, кооперативы перестали существовать в своей прежней форме. В законе «О собственности» говорится: «Член жилищного, жилищно- строительного, дачного, гаражного кооперативов, садово-огороднического товарищества или другого кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, дачу, садовый дом, гараж, иное помещение или строение, предоставленное ему в пользование, приобретает право собственности на это имущество».

По мнению председателя комиссии ОП РФ по развитию социальной инфраструктуры, местного самоуправления и ЖКХ, бывшего мэра Воркуты Игоря Шпектора, советская кооперативная система имела определенные преимущества.

— Кооперативы были достаточно популярны, очень много людей прошло через них, — заявил он «Известиям». — А главное — вообще не было обмана. Сегодня мы регулярно видим обманутых дольщиков — вот этого в кооперативах не было. Государство строго следило за этим.

Игорь Шпектор полагает, что кооперативы можно возродить под эгидой Минстроя.

— Единственное, я не согласен с существующей практикой, когда в кооператив можно объединяться для строительства только одного дома, — уточнил Игорь Шпектор. — Это увеличит стоимость жилья. С моей точки зрения, нужно разрешать кооперативу возможность строить до трех домов. А чем больше объем, тем ниже стоимость.