На заседании Госсовета в Казани планируется обсудить улучшение жилищных условий россиян. Строительство является важной системообразующей отраслью для российской экономики. Ежегодно она привлекает порядка 5 трлн рублей, из них более 65% вкладывают дольщики. С 1 июля 2019 года российский девелопмент войдет в новую реальность, долевое строительство в его привычной форме отправится в прошлое. Давайте посмотрим, как изменится отрасль и что сделать, чтобы не допустить резкого роста цен на квартиры.
Рынок сначала сотрясали кризисы 2008 и 2014 годов. Потом последовало ужесточение долевого законодательства для застройщиков, но это, увы, не смогло защитить страну от появления очередной волны обманутых граждан-соинвесторов. В 2018 году были приняты кардинальные изменения, предусматривающие полный отказ от привычной схемы финансирования долевого строительства. Теперь гражданин понесет деньги не напрямую застройщикам, а в банки на эскроу-счета.
Изначально планировалось, что новую модель строительства будут внедрять плавно и безболезненно для всех участников рынка. Уже запущенные проекты должны были какое-то время работать по старой схеме и удерживать рост цен, а параллельно выходящее новое предложение начинали бы продавать через банковского посредника.
Но планы изменились. Под Новый год было принято решение о перестройке отрасли в кратчайшие сроки и постановку на новые рельсы всех проектов — и новых, и уже реализующихся. Что это сулит покупателю? Появление нового игрока на рынке недвижимости — банков — однозначно сыграет на увеличение себестоимости.
Таким образом, за два года строительства средневзвешенная процентная ставка по году будет составлять 7–9%. В этом случае себестоимость вырастет примерно на 16%, что соответственно, отразится и на конечной цене квадратного метра. К тому же, не будем забывать о возросшей с 1 января 2019 года ставке НДС, которая неминуемо приведет к увеличению цен на товары и услуги в сфере строительства. Что также поспособствует повышению стоимости жилья для конечного потребителя.
Но я не думаю, что рост цен превысит 15%, так как рынок первичной недвижимости в новых условиях ожидает увеличившаяся конкуренция между застройщиками и борьба за покупателя.
Удорожание квартир в новостройках мы увидели еще во второй половине 2018 года. Все началось с разговоров о грядущих изменениях в законодательстве — информационный фон вокруг них сыграл в ценообразовании важную роль. Плюс частичные изменения в работе застройщиков прошли еще до вступления в силу основных поправок в 214 ФЗ: появился контроль за расходом средств — спецсчета. Это не сильно затруднило жизнь компаниям, но некоторое повышение себестоимости на этом фоне все же произошло.
И что же мы увидим? В первую очередь, тяжело придется мелким компаниям и тем застройщикам, которые вывели неудачные в плане спроса проекты — это порядка 30% игроков российского рынка.
При повышении цен снизится покупательная способность, отрасль обязательно сузится, локальная конкуренция вырастет. А когда в обиход войдут эскроу-счета, у многих застройщиков может существенно сократиться количество новых проектов, потому что старые бизнес-модели не выдержат новых финансовых вызовов.
С учетом дополнительных издержек, уровня доходов населения и возросших ипотечных ставок, удорожание жилья может привести к тому, что проекты, которые сейчас строятся — будут введены в эксплуатацию, а вот с выходом новых большинству придется повременить. Это приведет к сокращению предложения и сужению рынка.
К тому же, по нашим подсчетам, каждый процент роста ипотечной ставки приводит к потере порядка 5% клиентов. А следовательно, со снижением уровня покупательной способности и уменьшением количества предложения, повысится спрос к каждому конкретному объекту. В этих условиях о снижении цен на жилье говорить пока не приходится, скорее всего, они пойдут вверх.
Однако не всё так страшно. Сдержать рост цен вполне возможно за счет снижения ставки ипотечного кредита, его субсидирования государством на уровне 5–7% годовых. Ведь для многих граждан ипотека остается единственной возможностью приобрести квартиру — в массовом сегменте покупка жилья в кредит достигает 70%.
Еще одним вариантом нивелирования роста цен может стать внедрение инновационных методов строительства для того, чтобы уменьшить себестоимость или увеличить скорость сдачи объектов. Но самое главное — это взвешенная политика со стороны государства, которая поможет и покупательскому спросу, и бизнесу.
Автор — финансовый директор девелоперской компании
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции
