В конце прошлой недели думский комитет по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям рекомендовал принять во втором чтении поправки в законодательство о долевом строительстве. Парламентарии учли целый комплекс предложений застройщиков, но, к сожалению, без дополнительной проработки включили новые положения, которые, мягко говоря, шокировали рынок.
Во-первых, появилась поправка о том, что с 1 июля 2019 года все застройщики должны перейти на работу с эскроу-счетами, которые замораживают средства дольщиков до окончания стройки, в том числе по нынешним проектам. Сейчас это правило действует в отношении объектов, в которых первый договор долевого участия заключен после 1 июля 2019 года. Изменение подхода может навредить экономической модели проекта, которая считается за два года до выхода на стадию котлована, а возведение объекта требует более 12 месяцев.
Кроме того, те средства, которые уже получены девелоперами от продаж по нынешним проектам, уже направлены на цели строительства. Законодатели уточняют, что все будет регламентировано актами правительства и ЦБ РФ. Но я знаю, что сегодня нет даже черновых вариантов таких актов.
Во-вторых, существенно расширяются полномочия госкомпании «Дом.РФ» и фонда защиты прав дольщиков. Согласно поправкам, «Дом.РФ» становится еще одним контрольно-надзорным органом с правом проведения проверок финансово-хозяйственной деятельности застройщиков. При этом внеплановые проверки ставятся в приоритет. В данном контексте стоит упомянуть, что фонд имеет право в любой момент приостанавливать регистрацию ДДУ по конкретному застройщику, что, по сути, становится приостановкой деятельности компании по реализации текущего проекта.
Таким образом, застройщики как субъекты предпринимательства подвергаются тройному контролю: первый — уполномоченные органы исполнительной власти, второй — банк кредитор, и третий — госкомпания.
Третий момент: законодательство о долевом строительстве дополняется новой нормой, согласно которой застройщик, не сдавший дом в эксплуатацию в течение шести месяцев от даты, указанной в ДДУ, автоматически считается несостоятельным, то есть банкротом. На 181 день в отношении компании вводится конкурсное управление, процедуры наблюдения и финансового оздоровления не предусматриваются. По моему мнению, это серьезно ударит по участникам рынка. На любой стадии строительства застройщик может быть признан банкротом и лишиться не только проекта, но и всего бизнеса.
Допустим, девелопер действительно оказался недобросовестным и обанкротился. В этом случае «Дом.РФ» учреждает дочернюю компанию в форме некоммерческой организации, которая как раз и станет застройщиком на проблемных объектах и будет принимать их в портфель без конкурса. Но Счетная палата не сможет проконтролировать эту НКО. Как будут оцениваться объемы средств, необходимые для завершения строительства, как они будут расходоваться, кто будет подрядчиком — никто не узнает.
Для граждан особенно важно то, что фонд после принятия проблемного объекта и его завершения имеет возможность передать дольщику иное помещение, которое может отличаться от тех характеристик, которые указаны в ДДУ. Даст ли кто-то гарантию, что рентабельные квартиры не будут удерживаться и продаваться потом по более высокой цене? Второе — планируется, что пострадавший дольщик получит помещение не позднее трех лет с момента решения арбитражного суда. По мнению экспертов, три года — это слишком большой срок для завершения строительства объекта, на какой бы из стадий он ни находился на момент передачи его структуре фонда. Необходимо регламентировать оптимальные разумные сроки завершения строительства объекта и передачи помещений их законным владельцам.
По статистике, в России с 2004 года лишь 0,04% граждан стали жертвами недобросовестных застройщиков. Почти 800 млн кв. м жилья были построены в соответствии с 214-ФЗ и переданы гражданам.
На мой взгляд, если принять поправки в таком виде, то пострадают абсолютно все. Согласно анализу и прогнозам Центрального экономико-математического института РАН и Института экономики роста имени Столыпина, в ближайшие два года нас ждут массовые банкротства застройщиков (порядка 30–40%), увеличение количества «обманутых дольщиков» как минимум вдвое, а то и втрое (до 400 тыс. чел.), рост безработицы в отрасли (на 15–20%), и конечно, удорожание стоимости жилья до 20%. Объемы строительства снизятся до 35 млн кв. м в год. Президент говорил о необходимости разработки механизмов, позволяющих решить проблему с обманутыми дольщиками, а не увеличивать ее масштабы.
Напомню, что есть регламент Госдумы по работе с законопроектами, которые претерпели существенные изменения между чтениями. Нормативный акт, принятый в первом чтении, необходимо отозвать. А новая редакция должна заново пройти весь путь: оценку регулирующего воздействия, внесение в ГД, присвоение нового номера законопроекта, рассмотрение на комитете, первое чтение и т.д.
Автор — общественный омбудсмен по строительству, член правления «Опоры России»
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции
