«Золотая триада» Подмосковья

Московская область — один из самых перспективных и сложных регионов для девелоперов. Особенность его не только в особой структуре местного строительного бизнеса, но и в том, что любой выбранный под застройку участок может оказаться непригодным для работ: в советское время там могли складывать химические отходы или район регулярно накрывает вонь с мусорных полигонов, рядом с будущим жилым комплексом власти вдруг решат строить новые шоссе и эстакады. Поэтому выбрать место под хороший проект в Подмосковье — это не только вопрос близости к МКАД, но и экологические и исторические факторы.

Участники строительного рынка Подмосковья уверены, что в ближайшие годы позиции лидеров в рейтинге привлекательности среди районов Московской области не ослабнут, но должны появиться новые проекты, которые, несмотря на свое не очень удобное по сегодняшним меркам расположение, начнут привлекать покупателей жилья всех сегментов — от эконом- до элитного класса.

Промзоны, диаметры и КОТы

Выбирая место под будущую застройку, в первую очередь девелоперы обращают внимание на наличие в подмосковных городах метрополитена. Большинство жителей региона работают в Москве, и если рядом есть большой транспортный узел, то он становится важным фактором при выборе квартиры.

«Перспективным районом для градостроительного комплекса или урбан-блока является участок с хорошей доступностью и развитой транспортной инфраструктурой. Конечно, важно и наличие социальных объектов, и как дополнительная привлекающая покупателей опция — расположенные рядом парк или зеленая зона, — говорит генеральный директор компании «Концерн РУСИЧ» Борис Лесков. — Для крупных проектов, так называемых КОТов (комплексное освоение территории), выбираются районы с развитой и давно сложившейся транспортной сетью, жители которых могут без проблем добираться от дома до работы».

По словам строителей, города ближнего Подмосковья в ближайшие годы будут наиболее перспективными для строительства жилья — Новокосино, Люберцы, Мякинино, Лобня, Одинцово, Пушкино. Одним из факторов их популярности среди застройщиков и будущих покупателей квартир является то, что через них пройдут ветки Московского центрального диаметра (МЦД). По оценке генерального директора ГК «Атлант» Романа Лябихова, лидерами по наплыву покупателей в ближайшие годы станут города, где активно строятся КОТы — жилые кварталы с необходимыми дорогами, поликлиниками, школами, детскими садами и другой инфраструктурой.

«Цены на недвижимость в данных локациях пока привлекательны для покупателей разного уровня дохода. С запуском Московского центрального диаметра время в пути до Москвы для жителей этих городов сократится, то есть у людей появится новый альтернативный вид общественного транспорта. Следовательно, и интерес к недвижимости там будет расти, в первую очередь за счет спроса со стороны жителей соседних более отдаленных районов Подмосковья, — считает Роман Лябихов. — Для девелоперов такие площадки являются сегодня, пожалуй, одними из наиболее привлекательных и перспективных в области. Так как начиная новый проект, они могут рассчитывать на растущий спрос».

Активнее всего строительство жилья в Московской области в ближайшие 15 лет будет происходить на территории крупных населенных пунктов. По мнению ведущего аналитика ЦИАН Александра Пыпина, в этих городах и их окрестностях на месте старого и ветхого жилья высотой 2–5 этажей будут появляться многоэтажные кварталы.

«Еще одной интенсивно осваиваемой зоной будут территории вдоль поймы Москвы-реки, которые ранее не застраивались. Особенно бурной должна стать застройка к югу-востоку от Москвы, где меньше градостроительных ограничений и особых зон, — уверен Пыпин. — Крупные жилые кварталы будут строиться в районах Дзержинского и Лыткарино, в полях к югу от города Видное и совхоза имени Ленина. Перспективным и востребованным у покупателей для многоэтажной застройки станет и Новорижское шоссе в силу его хорошей транспортной доступности. Но сегодня большое количество градостроительных ограничений тормозит освоение этой территории».

Эксперты уверены, что постепенно застройка жильем затронет не только зеленые, но и промышленные зоны в крупных городах области. Предприятия будут переводить дальше от Москвы, как произошло со столичными заводами и фабриками. Этот процесс уже запущен в Люберцах, где на месте промышленных зон строятся жилые дома.

Дальше, но не хуже

В отличие от недвижимости на Рублевском, Новорижском, Минском, Можайском, Ярославском и Ленинградском шоссе, а также рядом с МКАД ряд райо­нов развивают сами строительные компании. У некоторых из них уверенность в успехе проектов настолько велика, что они делают ставку на самостоятельное строительство даже небольших населенных пунктов.

«Поскольку коммуникации провести сегодня не проблема, нами были выбраны неосвоенные территории — экологически чистые, с лесами и озерами вокруг Дмитровского шоссе. В 2005 году мы стали строить ЖК «Мечта», где в квартирах, коттеджах и таунхаусах сегодня живут около пяти тысяч человек, — говорит исполнительный директор ЖК «Мечта» Максим Никитин. — Сегодня застройка продолжается на территории 260 гектаров. И это будет самый крупный по площади жилой комплекс в России. Мы будем строиться еще не менее 10 лет, судя по тому, как растет спрос на этом направлении».

Создатели автономных микрорайо­нов рассчитывают на то, что сработает «золотая триада» — три фактора, которые почти всегда надо учитывать в строительном бизнесе. Первый — невысокая стоимость жилья. Второй — транспортная доступность. Третий — до мельчайших деталей проработанный мастер-план территории.

«На дальнейшей рентабельности и доходности проекта сказываются помимо прочего экология, доведенная практически до совершенства концепция проекта с расположением домов, с социальной сферой, местами для досуга и отдыха, машино-местами, двором без машин», — уточняет генеральный директор компании «Концерн РУСИЧ» Борис Лесков.

Когда все эти детали учтены, то проект в любом случае должен стать прибыльным. Потому что покупатель всегда оценивает жилплощадь, ориентируясь на стоимость, доступность и удобство проживания.

В Подмосковье важным фактором является близость домов к железнодорожным проектам, ведь электрички являются самым быстрым транспортом в регионе. Но если жилые комплексы расположены на окраинах городов или в чистом поле, то они востребованы, только когда застройщик создал удобную по московским меркам и именно независимую систему водоснабжения, электропитания и других коммуникаций. Если современные ЖК подключают к советской системе обеспечения, то это нередко приводит к внеплановым отключениям, поломкам и прочим сюрпризам из прошлого.

Более того, в шаговой доступности от автономных жилых комплексов должны быть построены в нужном количестве детские сады, школы, поликлиники, магазины и прочая коммерческая инфраструктура. Проекты, которые не отвечают сегодняшним требованиям, могут годами стоять нераспроданными.

Пояс емкий и неемкий

Емкость первичного рынка в ближайшем поясе Московской области, то есть до 10 км от МКАД, составляет 1,3 млн кв. м, или почти половину всего объема предложения в Московской области. По словам директора агентства «Бон Тон» Наталии Кузнецовой, в зоне охвата этого пояса сегодня находятся 120 проектов. Средневзвешенная цена квадратного метра в них варьируется от 90 до 120 тыс. руб­лей за квадрат.

А приоритетными становятся сегодня те проекты, жильцы которых могут пользоваться удобными и комфортными маршрутами и тратить оптимальное время на дорогу. Именно время на дорогу является одним из конкурентных преимуществ, а наличие метро является дополнительным плюсом.

«Территории, расположенные недалеко от Москвы, интересны застройщикам из-за высокого спроса, что объясняет столь плотную концентрацию проектов. Статистика за 2017–2018 годы показывает, что на ближайший пояс приходится почти 80% продаж. По сути, это города-спутники с налаженным транспортным сообщением. — комментирует Кузнецова. — Согласно нашим подсчетам, наибольшим спросом пользуются Ленинский и Красногорский районы, на которые приходится 20 и 16% реализации. Мытищинский и Люберецкий районы концентрируют по 10 и 8% соответственно. А новые предложения в период с июля по август этого года вышли в Люберцах — 5 новых проектов, в Балашихе и Красногорском районе — по 2 ЖК, в Одинцовском районе, Химках, Котельниках и Мытищах застройщики представили по одному проекту».

В центральном поясе Московской области — от 20 до 50 км от МКАД — перспективными являются те города и районы, шоссе и железнодорожные ветки из которых позволяют добраться до столицы хотя бы за час. Из-за устаревшей транспортной сети далеко не все города, расположенные относительно рядом с Москвой, могут похвастаться небольшим временем в пути. В тройку лидеров среди интересных локаций входят Долгопрудный, Домодедово, Щелковский район. Сегодня на них приходится в среднем по 1,5–2,5% продаж. Средний пояс интересен застройщикам, которые боятся жесткой конкуренции в ближнем поясе и при этом готовы вложить дополнительные средства в обеспечение комфортного жилья для покупателей.

Подмосковье лидирует в России по темпам строительства. Но рынок региона сильно зависит и от местной специфики. Покупатели неплохо разбираются в особенностях жизни в районах области, вредоносности промышленных объектов, наличии мусорных полигонов или мусоросжигательных заводов. Вся эта информация находится в открытом доступе, и продать квартиру в новом элитном доме в километ­ре от химического комбината, как десять–пятнадцать лет назад, сегодня уже невозможно. Меняются и требования к самим объектам. Тот уровень комфорта, на который люди соглашались в начале и середине
2000-х, сейчас считается нормой для домов самой недорогой категории экономкласса. Поэтому в ближайшие годы, как считают эксперты, региональный рынок недвижимости ждет серьезное переформатирование. К нынешним лидерам присоединятся не только районы и локации с удобными выходами на Москву, но даже автономные крупные жилые комплексы, где уровень жизни будет соответствовать столичному, а экологическая и коммерческая составляющие сделают их во многом более удобными для проживания, чем в Москве.