Крайняя доля
Жизнь российских застройщиков кардинально изменится в следующем месяце. За год им предстоит подстроиться под новую систему финансирования долевого строительства, а еще через год и вовсе отказаться от привлечения средств дольщиков. Портал iz.ru пообщался с президентом Национального объединения застройщиков жилья, членом Совета при президенте РФ по жилищной политике и повышению доступности жилья Леонидом Казинцом и узнал, какие нововведения ждут девелоперов, уйдет ли с рынка самый дешевый сегмент жилья и когда в России не останется ни одного дольщика.
Перепись застройщиков
С 1 июля этого года российским застройщикам придется перестраиваться. В Госдуме проходит второе чтение законопроект, меняющий систему контроля за долевым строительством. Еще спустя год, как заверил президент России Владимир Путин в ходе «прямой линии», от долевого строительства откажутся вовсе.
Согласно поправкам, которые сейчас рассматриваются в нижней палате парламента, контроль за реестром застройщиков будет сосредоточен вокруг компенсационного фонда долевого строительства, работающего с 1 января прошлого года. Так, фонд должен следить за текущим финансовым состоянием компании. Наряду с органами власти, он вправе «отказывать в регистрации очередных договоров долевого строительства при нарушении условий финансовой устойчивости застройщиками», пояснили авторы законопроекта.
Кроме того, он запрещает застройщикам привлекать такие средства, как специальные облигации (жилищные сертификаты) и участие граждан в жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах — за исключением тех случаев, когда строительство ведется на землях из муниципальной или государственной собственности. Отдельный блок поправок касается создания единой информационной системы жилищного строительства. С застройщиков, работающих с дольщиками, потребуют больше информации, в частности, градостроительный план земельного участка и сведения о бенефициарных владельцах компании.
Уже сейчас ни один застройщик не может пройти мимо территориального органа надзора и страхования, потому проблем со сбором данных не будет, уверен президент Национального объединения застройщиков жилья Леонид Казинец. Реестр ведут и в самой НОЗА, им же пользуются в ДОМ.РФ. Вся информация, кроме того, будет проходить через компенсационный фонд долевого строительства, а значит, информация так или иначе будет накапливаться. Вопрос, по сути, лишь в том, как быстро все эти сведения будут сведены воедино.
Новый контролер
Со следующего месяца вступят в силу меры, ужесточающие требования для застройщиков в сфере долевого строительства. Так, с 1 июля система начнет переходить на новую схему финансирования — банковское сопровождение девелоперов. В ход пойдет такой механизм, как эскроу-счета. Действует он так: дольщик перечисляет деньги не девелоперу, а на специальный счет в банк. Там они хранятся до тех пор, пока застройщик не выполнит обязательства и участник долевого строительства не получит ключи от своей квартиры. Следить за тем, эффективно ли расходуются средства, должен банк.
Президент Национального объединения застройщиков жилья, член Совета при президенте РФ по жилищной политике и повышению доступности жилья Леонид Казинец
«Эскроу-счета подразумевают меньшие требования при достаточности собственного капитала застройщика, — отмечает Леонид Казинец. — Но при этом это полноценное проектное финансирование, даже более сложное». По его словам, банки в нынешних условиях не стремятся финансировать недвижимость. Банковская система, по мнению Казинца, в течение года перестроиться не сможет. «Арифметика простая. Всего денег дольщиков сейчас, по разным оценкам, порядка 6 трлн рублей: около 4,2 трлн вовлечено, 1,8 трлн — на дострой. Сегодня совокупно все банки на жилищное строительство выдали 600 млрд. Получается, нужно увеличить объем проектного финансирования за полтора года в 10 раз», — объясняет он.
При таком раскладе либо десятикратно нужно увеличить количество людей, работающих с проектным финансированием, либо в том же размере увеличить срок прохождения кредитного дела — и тогда он может растянуться на 40 месяцев. При этом об упрощении процедуры, которое могло бы сократить сроки рассмотрения, говорить не приходится. Наоборот, будет вводиться более тщательное сопровождение.
В последний вагон
С введением эскроу-счетов смысл продавать жилье с котлована отпадает, объясняет президент НОЗА. Нельзя исключать, что за год застройщики постараются реализовать как можно больше проектов с участием средств дольщиков, пока этот механизм не исчезнет полностью. Так, до 1 июля этого года компании в срочном порядке согласовывают проекты до вступления в силу новых ужесточающих норм.
Понять, насколько велик ажиотаж, пока сложно — это покажет статистика. Леонид Казинец сомневается, что россияне повально начнут скупать жилье на стадии котлована, садясь в уходящий поезд — те, кто хотел приобрести жилье и располагает соответствующими средствами, уже это сделали.
Какой будет спрос на жилье после того, как с рынка уйдет самый дешевый его сегмент — а именно квартиры с котлована — прогнозировать невозможно, уверяет президент НОЗА. Также пока нет шансов реально оценить, насколько изменятся цены на него после того, как институт долевого строительства перестанет существовать. Не исключено, что в среднем недвижимость не так уж сильно изменится в цене, полагает Леонид Казинец. Однако подчеркивает, что делать хоть сколько-то точные прогнозы просто невозможно в переходный период: невозможно просчитать, как между собой будут соотноситься спрос и предложение.
Еще один фактор — динамика ипотечной ставки. «Ипотека, безусловно, — драйвер покупательской способности населения. Но может ли она в полной мере компенсировать те негативные процессы, которые мы видим с другой стороны… Я не уверен», — рассуждает президент НОЗА.
По его словам, на сегодняшний день ниже опускать цены на квартиры с позиции застройщика уже некуда: «Куда дешеветь? Средняя цена в «новой Москве» — меньше $1 тыс. за кв. м с отделкой». Для девелоперов проблематично снижение цены отделки на 200 рублей за кв. м, это уже предел. Остальные составляющие от застройщиков не зависят — в частности, цены на землю и сети.
Свое краше
Несмотря на то, что долевое строительство в ближайшее время уйдет в прошлое, россияне не перестанут покупать квартиры, полагает президент НОЗА. Рынок арендного жилья развивается, однако в сознании населения жилье в собственности остается приоритетом — на постоянную смену жилья на условиях аренды идет в подавляющем большинстве только молодое поколение.
При этом население категорически против того, чтобы, по сути, владеть не только «внутренним периметром наружных стен» многоквартирных домов, но и владеть долей в объекте, говорит Леонид Казинец. Это накладывает на собственника целую череду обязательств: ту же плату налога на землю или ответственность за нарушение эксплуатации объекта, которую люди не готовы на себя брать.
Как будет выглядеть рынок жилья без долевого строительства, пока представить сложно. Однако на то, чтобы закрыть все текущие проекты, уйдет еще не один год. По данным, которые озвучил глава государства в ходе прямой линии, в России сейчас порядка 1,1 млн договоров о долевом строительстве. Подводя итоги 2017 года, глава Минстроя Михаил Мень отмечал, что за семь лет рынок долевого строительства вырос в 3,5 раза. Около 80% жилья, по оценкам на прошлый год, приобреталось именно через договоры долевого участия. По оценкам Леонида Казинца, последний дольщик в России получит свое жилье (или компенсацию, если дело не дойдет до строительства) через пять лет.
