Квартирный вопрос решат по кадастру
Покупатели незаконно перепроданных квартир, которые лишились права собственности на жилье, смогут получить компенсацию от государства еще до поимки злоумышленников. Ее размер должен соответствовать реальному ущербу и быть не ниже кадастровой стоимости объекта. При этом отнять жилье у добросовестных покупателей по искам госорганов и местных властей станет почти невозможно. Соответствующие поправки в Гражданский кодекс РФ и закон «О государственной регистрации недвижимости» («Известия» ознакомились с проектом) готовит комитет по госстроительству и законодательству Госдумы. Эксперты называют инициативы справедливыми: сейчас добросовестный покупатель, лишившись жилья, не может компенсировать его потерю по рыночной стоимости.
Комитет дорабатывает ко второму чтению два правительственных законопроекта, направленных на защиту граждан-покупателей недвижимости. Первый предусматривает выплату компенсаций тем, кто зарегистрировал право собственности на жилье, но затем лишился его. Второй законопроект касается объектов, ранее принадлежавших государству, региону или муниципалитету. Документ запрещает отбирать у добросовестных покупателей недвижимость, которая незаконно выбыла из госсобственности и попала к ним после цепочки перепродаж. Норма затрагивает в том числе и случаи, когда последним собственникам жилье досталось бесплатно — например, по договору дарения или в наследство. Насколько добросовестно действовал покупатель, должен определять суд. Публичный собственник сможет возместить свои потери за счет виновников, отмечается в пояснительной записке.
Сейчас Гражданский кодекс разрешает владельцу, который незаконно лишился жилой недвижимости, истребовать ее у покупателя, даже если тот действовал в рамках закона. Известны случаи, когда госорганы или местные власти восстанавливали сроки давности для подачи такого иска даже через 20 лет.
Ко второму чтению депутаты планируют отказаться от абсолютного запрета на изъятие жилья у добросовестного приобретателя-гражданина по искам публичных собственников, следует из итогов заседания специальной рабочей группы комитета Госдумы по госстроительству и законодательству, в которую вошли также представители Минэкономразвития, Минюста, Общественной палаты РФ и государственно-правового управления администрации президента. Это позволит избежать ситуаций, при которых нельзя истребовать недвижимость у наследников злоумышленника, незаконно переоформившего ее на себя и впоследствии скончавшегося. Иное противоречит основным принципам гражданского законодательства и создает огромный перекос, заявил на заседании рабочей группы глава комитета Павел Крашенинников («Единая Россия»).
За основу участники заседания договорились принять вариант («Известия» ознакомились с проектом), согласно которому муниципалитеты и субъекты смогут истребовать жилье у добросовестного покупателя в единственном случае - если приговором суда были установлены виновные в том, что публичный собственник лишился недвижимого имущества, например, неправильно оформив приватизацию. То есть в целом сохраняется предложенное кабмином правило, по которому жилье останется у того, кто его приобрел. Изъять его будет фактически невозможно, подчеркнула на заседании замсекретаря Общественной палаты РФ Лидия Михеева. По ее мнению, наличие приговора суда позволит воплотить в жизнь принцип неотвратимости наказания, так как сейчас до суда такие дела очень часто не доходят.
Намерены в Госдуме скорректировать ко второму чтению и проект правительства о выплате компенсаций гражданам, которые лишились жилья не по своей вине. Он касается всех случаев, а не только претензий властей. Изначально планировалось выплачивать им до 1 млн рублей, но только если виновные граждане умерли, а компании — ликвидированы, и получить с них ничего не удалось. Однако члены рабочей группы сочли это требование чрезмерным. Согласно их предложениям, получить компенсацию от государства можно будет и до поимки виновных в незаконной сделке: достаточно судебного аннулирования записи о праве на квартиру в Едином госреестре недвижимости. Причем это правило предлагается наделить обратной силой, чтобы получить компенсацию смогли и те граждане, которые уже лишились жилья.
Как будет определяться размер компенсации, еще предстоит решить. Выплаты должны производиться исходя из суммы реального ущерба, но не ниже кадастровой стоимости объекта, предлагает Общественная палата РФ. Эту идею поддерживает большинство участников рабочей группы. По словам главы комитета Госдумы по госстроительству и законодательству Павла Крашенинникова, нововведение позволит защитить граждан, которые, лишившись жилья, фактически могут оказаться на улице.
Исполнительный директор юркомпании «Глазунов и Семенов» Дмитрий Семенов считает логичной привязку размера компенсации к кадастровой стоимости жилья.
— В некоторых случаях она соответствует действительной стоимости объекта, в других превышает или меньше. То есть это усредненный интерес государства и частного лица, — сказал он.
Управляющий партнер адвокатской конторы «Бородин и Партнеры» Сергей Бородин полагает, что механизм получения компенсации — сложный и многоступенчатый.
— Фактически сначала судом должно быть вынесено решение, прекращающее право собственности гражданина на жилое помещение, затем еще одно решение, устанавливающее право на получение выплаты, — напомнил он. — Размер компенсации на уровне кадастровой стоимости также зачастую не будет соответствовать действительной стоимости жилья.
По его мнению, проект является социально значимым, но нуждается в серьезной доработке.
— Добросовестный покупатель несет финансовые потери в отсутствие своей вины. При этом размер компенсации эквивалентный кадастровой стоимости объекта позволит добросовестному покупателю минимизировать ущерб, причиненный противоправными действиями виновных лиц, — заявила «Известиям» юрист фирмы «Юст» Люцина Доу.
По ее мнению, лимит в 1 млн рублей, закрепленный сейчас в законодательстве, не позволяет добросовестному покупателю возместить ущерб в полном объеме.
