Россияне научились менять место жительства вслед за работой
У россиян меняется отношение к съемному жилью. Сейчас 23% реальных и потенциальных арендаторов готовы решить таким образом жилищный вопрос на длительное время (три года и более). В будущем, по данным Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), большинство из них рассматривают аренду как долговременное решение (68%). Эксперты отмечают новые тенденции в аренде физическими лицами: граждане всё чаще сдают собственную квартиру, чтобы снимать жилье рядом с местом работы или учебы. Однако, по мнению специалистов, развитие институционального рынка невозможно без принятия стимулирующих мер на государственном уровне.
По данным АИЖК, сейчас объем российского рынка арендного жилья — 260 млн кв. м (около 10% многоквартирного фонда). Это почти 6,5 млн квартир. Основные арендаторы — физические лица. Бóльшую часть — 3,7 млн квартир — снимают на рыночных условиях. Еще 1,9 млн квартир сдается родственниками и знакомыми. Это так называемый сектор серой аренды.
Институциональный рынок жилья практически неразвит: юридические лица сдают менее 5% квартир. Но по прогнозу развития рынка до 2023 года уже сформирован потенциальный спрос на долгосрочную аренду: из 26,6 млн граждан, нуждающихся в жилье, 4,7 млн готовы рассмотреть аренду как долгосрочное решение жилищного вопроса.
Эксперты подтверждают, что в России действительно намечается тенденция к долгосрочному съему жилья.
— Во-первых, к такому решению приходят граждане, которые работают в одном городе, а живут в другом и тратят по несколько часов на дорогу в одну сторону. Они снимают квартиры и комнаты, чтобы иметь возможность останавливаться поближе к работе или точке пересадки на общественный транспорт, — рассказала «Известиям» директор Центра градостроительных компетенций Института общественных наук (ИОН) РАНХиГС Ирина Ирбитская. — Вторая категория долгосрочных квартиросъемщиков — это молодые семьи, у которых пока нет денег на ипотеку, но в будущем они надеются заработать на полноценную квартиру. Третья категория — студенты. Они ищут более комфортные варианты, чем те, что может предоставить устаревший и недешевый жилищный фонд вуза.
По словам эксперта, в стране также появились трендсеттеры, которые предпочитают не иметь собственного жилья и перемещаться вслед за работой, снимая квартиры. Но до уровня развитых европейских стран, где в среднем половина населения пользуется арендованным жильем, нам еще далеко.
По мнению экспертов АИЖК, востребованность аренды как долгосрочного инструмента решения жилищного вопроса будет возрастать. Чтобы дойти до уровня других стран с развитым рынком аренды, в России необходим ряд стимулирующих мер.
— В мировой практике наблюдается высокая мобильность населения, связанная со сменой работы и переездом в другой город, и не столь сильное желание приобретать квартиры в собственность, особенно до создания семьи, — пояснили в аналитическом центре АИЖК. — В России трудовая мобильность не так существенна. Спрос на арендное жилье в нашей стране сосредоточен в основном в крупных городах. Для развития институциональной аренды необходимо принятие ряда стимулирующих мер. Для того чтобы коллективные инвестиции в арендное жилье стали популярны, следует улучшить регулирование арендных фондов, увеличить их инвестиционную привлекательность и ликвидность. Требуется освобождение от налога на имущество, обеспечение возможности иметь в портфеле строящиеся проекты. АИЖК занимается решением этих вопросов в рамках приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье».
Эксперт Общественной палаты РФ Владимир Самохин также считает, что развитие рынка арендного жилья, частного или институционального, сдерживает налоговое бремя. По мнению специалиста, интерес граждан к съему квартир связан не столько с увеличением их мобильности, сколько с невозможностью накопить на собственное жилье.
– Несмотря на все попытки власти снизить ипотечные ставки и сделать менее обременительными кредиты, многим всё еще не под силу купить жилье. Поэтому они предпочитают не влезать в долги, а решать проблему с помощью аренды. Степень долгосрочности аренды определяется тем, какие задачи стоят перед семьей и насколько устойчиво положение арендатора на работе, — сказал Владимир Самохин.
Ирина Ирбитская считает, что динамика развития рынка аренды жилья зависит от уровня развитости инфраструктуры вложений в будущее.
— В отличие от европейских стран, где есть разнообразие финансовых институтов (всевозможных акционерных обществ, которые в будущем принесут дивиденды, банковских схем), в России такая система не развита. В нашей стране существует только одна схема вложения в будущее — покупка квартиры. Это тормозит увеличение спроса на мобильное жилье, — сказал эксперт. — Второй тормоз — отсутствие развитого рынка жилья социального найма. Во многих европейских странах есть дифференцированные линейки такого жилья для разных категорий арендаторов. Это не только форма выполнения государством социальных обязательств перед гражданами, но и рычаг муниципалитетов для привлечения высококвалифицированных кадров в свои города.
По мнению Ирины Ирбитской, мы находимся в точке бифуркации в развитии арендного жилья в ближайшие годы. Если национальные программы учтут барьеры развития арендного жилья и будут целенаправленно работать с ними, то скачок возможен. Если нет — то рынок найма недвижимости ждет стагнация или при благополучном сценарии несущественный рост.
Профессор кафедры труда и социальной политики РАНХиГС, доктор экономических наук Людмила Берестова считает, что положительной динамики долгосрочной аренды жилья на рынке не наблюдается. Причиной тому — кризис.
— Платежеспособность граждан не увеличилась, доходы растут очень слабо и не у тех групп населения, которым требуется снимать квартиры. Поэтому нет предпосылок, что этот сегмент рынка изменится. Переход на долговременную аренду возможен, только если люди уверены в завтрашнем дне. Уверенность может наступить при стабилизации условий труда, но она пока не очень просматривается, — сказала Людмила Берестова.
Эксперт отметил, что только достойная и стабильная зарплата могла бы позволить гражданам не стремиться вкладываться в домохозяйство, а идти по пути Америки и европейских стран — жить во временном жилье, не опасаясь за завтрашний день.
