Место под солнцем: в России открывается меньше торговых центров
Только 13 торгово-развлекательных центров центров на 254 тыс. кв. м должны открыться в регионах России в 2025 году — это в два раза меньше, чем годом раньше, говорится в сообщении NF Group. Большинство из строящихся объектов реализуют в окружном формате, пять — в районном. Как такие показатели отразятся на российском ритейле и может ли онлайн-торговля еще больше сократить количество ТЦ, разбирались «Известия».
Изменение рынка
Долгосрочный тренд на рост онлайн-торговли сохраняется, отметил в беседе с «Известиями» начальник отдела экспертов «БКС Мир инвестиций» Альберт Короев.
— В 2024 году темпы роста составили порядка 40%. С другой стороны, сокращение представленных брендов, проката фильмов недружественных стран еще больше снижают привлекательность посещения ТЦ. Тренды в конкуренции онлайн-торговли и ТРЦ, очевидно, сохранятся. В остальном возможны изменения в случае улучшения отношений России с недружественными странами, — считает эксперт.
В первую очередь сокращение ввода новых площадей ТРЦ связано с увеличением доли онлайн-ритейла, заявил «Известиям» независимый пиар-консультант Денис Голдман. Действующие торговые центры в связи с уходом западных брендов с российского рынка, а отечественных компаний в онлайн испытывали давление и острую нехватку арендаторов.
В феврале Союз торговых центров (СТЦ) направил приглашения компаниям Uniqlo, H&M и Inditex (владеет брендами Zara, Massimo Dutti, Bershka, Pull & Bear и другими) с предложением вернуться на российский рынок, сообщил вице-президент организации Павел Люлин. Он отметил, что эти компании не разорвали связи с Россией окончательно, поэтому они могут вернуться первыми.
После введения антироссийских санкций в 2022 году многие владельцы западных брендов покинули российский рынок. Так, Inditex закрыла более 500 магазинов.
— Несмотря на трудности, отрасли удалось адаптироваться. Растет доля площадей, отданная не под торговлю, а под развлечения (если раньше доля развлечений в ТРЦ была 10–15%, то сейчас норма — 35–40%). Это не только кинотеатры и общепит, но и детские центры, термальные комплексы, под которые переоборудуют подходящие по техническим характеристикам ТРЦ, и т.д. Бренды, которые ранее вели торговлю на больших площадях, ужимаются до небольших шоурумов и ПВЗ, — сказал Денис Голдман.
Большие площади стала занимать сфера услуг (например, парикмахерские и ателье), но это традиционно для небольших центров, которые взяли на себя функции домов быта.
Между тем росту конкуренции среди арендаторов способствуют новости о скором возвращении иностранных брендов в Россию и готовности ТРЦ обеспечить их площадями. В связи с этим в 2026 году (при дальнейшем потеплении отношений с Западом и высокой скорости входа на российский рынок) объем ввода площадей ТРЦ может вырасти, чтобы вместить всех желающих, с неизбежным снижением в 2027 году под влиянием закрытия части компаний, которые не выдержат конкуренции с вернувшимися. В любом случае рынок, вводя новые ТРЦ, будет опаздывать за повесткой в связи со спецификой сферы строительства.
Падение доходов
Доходы торговых центров продолжают падать, заявила «Известиям» эксперт Президентской академии Ксения Баландина.
— Часть арендаторов уходит, площади пустуют, а новые заключают договоры с учетом плавающих ставок, зависящих от оборотов. Старшее поколение действительно реже посещает крупные ТЦ, предпочитая делать покупки в небольших магазинах и сетевых ритейлерах экономсегмента, которые часто располагаются вне крупных торговых комплексов. Торговые центры постепенно превращаются в досугово-развлекательные зоны, — считает она.
Покупатели всё чаще, по ее словам, приобретают товары через интернет-магазины, что снижает необходимость частого посещения физических торговых точек. Об этом свидетельствует также резкое увеличение спроса на складские помещения различного типа, крупные логистические комплексы и склады первого уровня — агрегаторы для ритейлеров.
— Высокая процентная ставка делает кредитование строительства и создание объектов торговой недвижимости практически невозможными, — кредиты на возведение торговых центров выдаются под ставку не менее 25% годовых. Это значительно увеличивает себестоимость проектов и негативно сказывается на общей экономике строительства. Девелоперы отмечают, что подобные бизнес-модели становятся невыгодными, — отметила эксперт.
Многие торговые центры, по ее мнению, испытывают трудности с обслуживанием ранее взятых кредитов на строительство и развитие. Это может привести к банкротствам и последующей передаче активов банкам, что вызывает волну изменений в структуре владения недвижимостью. По разным оценкам, порядка 10–12% торговых центров, существующих сегодня, могут столкнуться с проблемой невозможности обслуживать кредиты.
Торговые центры в нынешнем виде, скорее всего, подвергнутся значительным изменениям и через несколько лет могут перестать существовать в привычном формате, подчеркнула эксперт.
— Я думаю, что они сохранятся, хотя и преобразуются.
Скорее всего, они станут местами для отдыха, мероприятий и праздников, учитывая общую ситуацию, удорожание недвижимости и уменьшение средних размеров квартир, что затрудняет качественное проведение досуга дома, — заключила Ксения Баландина.
Производственный цикл
Снижение темпов ввода новых ТЦ может объясняться экономической ситуацией, согласился в беседе с «Известиями» старший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко.
— Строительство ТЦ имеет длинный производственный цикл. По тем объектам, которые вводились в 2024 году, решение о старте проекта принималось в 2021–2022 годах, при относительно благоприятной экономической обстановке. Далее экономическая обстановка становилась более напряженной, росла стоимость финансирования, в результате чего старт части проектов мог переноситься на более поздний период, — заметил эксперт.
ТЦ на текущий момент, по его словам, играют роль не только «рынка», куда идут, чтобы приобрести товары, но также выполняют досугово-развлекательные функции. Поэтому торговые центры останутся востребованы населением.
Ранее омбудсмен в сфере ресторанного бизнеса Москвы Сергей Миронов сообщил, что рестораны в торговых центрах после переговоров между Россией и США ждут возвращения зарубежных брендов в Россию, чтобы вернуть посещаемость. Также отрасль ожидает поступления импортных продуктов, которые составят конкуренцию на рынке.
Онлайн-формат, конечно, продолжит увеличивать свою долю в общем товарообороте, что, несомненно, негативно сказывается на инвестиционной привлекательности ТЦ, подчеркнул Дмитрий Сергиенко.
Объем рынка онлайн-продаж в январе – октябре 2024 года достиг 7 трлн рублей, что на 43% больше показателя аналогичного периода прошлого года, сообщил ранее президент Ассоциации компаний интернет-торговли (АКИТ) Артем Соколов. За полный 2024 год российский рынок электронной коммерции, по его оценке, преодолеет планку в 9 трлн рублей, что более чем на 40% выше показателя прошлого года.
Долгое время на рынке некоммерческой недвижимости лидером оставался сегмент торговой недвижимости, напомнила «Известиям» доцент кафедры экономической политики и экономических измерений Государственного университета управления Наталья Казанцева. Тон задавали крупные иностранные фирмы, но и отечественные девелоперы не отставали, возводя крупные торгово-развлекательные центры по типу западных моллов. Покупателей привлекал именно симбиоз торговых и иных услуг.
— Но ряд факторов, возникших за последние годы, прежде всего развитие электронной торговли, введение санкций и последующее снижение импорта товаров, чаще всего наполнявших ассортимент этих торговых центров, да и удорожание строительства, землеотвода сыграли свою роль в столичных регионах, — отметила она.
Торговые центры, ориентированные не только на розничную торговлю, но и на развлекательные и досуговые услуги, могут оставаться привлекательным инвестиционным объектом, сказала «Известиям» старший аналитик группы корпоративных рейтингов АКРА Эльвира Якубова. Переход на онлайн-торговлю может привести к сокращению строительства новых объектов, при этом торговые центры с устаревшей концепцией и структурой арендаторов могут столкнуться со снижением посещаемости и арендного дохода, что может вынудить их уйти с рынка.
«Известия» направили запросы в Минстрой и Минэк, но на момент публикации ответы получены не были.
