Хорошего понемножку: в чем заключаются риски рассрочки от застройщика
Широкое распространение продажи квартир в рассрочку от застройщика несет риски для покупателей, заявила в ходе пресс-конференции глава ЦБ Эльвира Набиуллина. По ее словам, доля квартир, проданных с использованием рассрочки от застройщика, выросла с 20 до 40%. Однако регулировать эту ситуацию пока сложно: рассрочка — не кредитный продукт. В какие ловушки может попасть покупатель при таких сделках и чем рискуют застройщики, выясняли «Известия».
Резко выросла
Доля рассрочки от застройщиков вместо ипотеки выросла, это беспокоит Банк России, заявила глава регулятора Эльвира Набиуллина.
«Мы действительно видим, что на рынке выросла доля сделок, которые называются «рассрочка от застройщика», то есть не кредит банка, а рассрочка от застройщика. Видим, что доля рассрочки от застройщика в продажах увеличилась с 20 до 40%», — сказала она.
Как пояснила глава ЦБ, вызывает беспокойство тот факт, что «широкое распространение этих схем создает риски как для покупателей, так и для самих застройщиков».
Как пояснила Набиуллина, рассрочка ограничена по времени. Она выдается под обещание взять кредит в будущем, хотя ипотечный кредит покупателю никто не гарантировал, тем более под низкую ставку.
Срок и ставки
Короткий срок выплат эксперты относят к основным финансовым рискам, которые несет покупатель.
Большинство застройщиков устанавливают срок рассрочки 1–3 года, что приводит к высоким ежемесячным платежам. Например, при стоимости квартиры в 5 млн рублей и рассрочке на 24 месяца платеж составит около 208 тыс. рублей в месяц без учета процентов. Неспособность вовремя внести взнос может привести к штрафам, повышению процентной ставки или расторжению договора, говорит Максим Наумов, сертифицированный специалист по недвижимости в «Гильдии риэлторов Москвы».
— Обычно в течение обозначенного в договоре времени покупатель делает взносы. К примеру, в течение двух лет он выплачивает по 40–100 тыс. в месяц. Однако через два года необходимо погасить значительную часть долга, например 40%. При этом возникает риск срыва сроков ввода дома в эксплуатацию, в результате которого покупатель не сможет получить ключи от квартиры в первоначально оговоренные сроки, а расходы на возврат рассрочки не пересматриваются, — добавляет Владислав Плитинь, старший финансовый советник ИК Fontvielle.
Риск связан и с оформлением ипотечного кредита на погашение оставшейся части задолженности.
— Условно через два года 60% стоимости жилья необходимо выплатить из заемных средств. Спрогнозировать условия, на которых будет возможен кредит, нельзя, так как неясно, произойдет ли снижение ставок, на которые надеются многие покупатели недвижимости, будут ли действовать льготные программы, например семейная ипотека, и каковы будут требования к заемщикам в целом, — приводит пример аналитик.
Слабо защищены
Юристы указывают и на более существенные правовые риски, которые несет покупатель недвижимости при такой схеме.
— Основной риск для покупателя заключается в том, что рассрочка от застройщика юридически оформляется как договор купли-продажи с отложенным платежом, а не как кредитный договор, что означает отсутствие защиты, которую предоставляет закон об ипотеке. При потере платежеспособности покупатель может потерять не только внесенные деньги, но и право на жилье. Также существует риск двойных продаж и недостроя, поскольку механизм проектного финансирования с эскроу-счетами в данном случае не работает, — говорит Венера Шайдуллина, основатель правовой экосистемы «Инициатор».
Отсутствие эскроу-счетов (в отличие от ипотеки) и то, что платежи по рассрочке обычно поступают напрямую застройщику, чревато и тем, что при банкротстве компании или заморозке строительства вернуть средства крайне сложно, подчеркивает Максим Наумов.
Эксперт обращает внимание и на другие юридические ловушки, в которые может попасть покупатель. Это, во-первых, риск изменения цены квадратного метра: некоторые договоры привязывают стоимость к рыночной цене на момент очередного платежа, что может привести к неожиданному росту выплат. Во-вторых, штрафные санкции: просрочка даже на несколько дней часто влечет штрафы до 0,5% от суммы долга за каждый день. Наконец, отсутствие регистрации права собственности: до полной оплаты квартира остается в собственности застройщика, что ограничивает возможности покупателя (например, нельзя прописаться или сдать жилье).
Долговая кабала
Рассрочка — долговая нагрузка на покупателя. Однако данные об этом долге не передаются в БКИ, а значит, банки не смогут качественно оценить, сможет ли он обслуживать другие займы. Это прямой путь к чрезмерной закредитованности из-за неучтенной нагрузки.
«Мы в банках такие риски — недопущения чрезмерной закредитованности — регулируем через показатели долговой нагрузки. Здесь эта долговая нагрузка не учитывается практически», — обратила внимание Эльвира Набиуллина.
В отличие от ипотеки, где банк тщательно проверяет платежеспособность заемщика и оценивает сам объект, в рассрочке таких механизмов защиты нет. Это приводит к ситуациям, когда покупатель берет на себя непосильные обязательства, а в случае финансовых трудностей не может реструктурировать долг или продать квартиру без согласия застройщика, отмечает Данила Ладнюк, финансист, основатель семейного офиса D1 Capital.
Завышенная стоимость
Еще один важный аспект — стоимость недвижимости. Застройщики часто компенсируют отсутствие процентов за рассрочку, накручивая цену объекта.
Это снижает потенциал будущей перепродажи, а в некоторых случаях приводит к убыткам. Например, квартира, купленная за 5 млн рублей, может быть оценена рынком в 4,5 млн после ввода дома в эксплуатацию, поясняет Максим Наумов.
Застройщики закладывают в цену потенциальные риски невыплат, поэтому квартира в рассрочку часто обходится дороже, чем при покупке за наличные или даже в ипотеку. При этом покупатель не получает никаких налоговых вычетов, а условия возврата средств в случае отказа от договора могут быть крайне невыгодными, добавляет Данила Ладнюк.
Нет денег
С точки зрения застройщиков риски касаются дешевого финансирования: они фактически недополучают «живые» деньги, необходимые для строительства.
При использовании рассрочки у застройщиков не наполняются эскроу-счета. А это, как пояснила глава регулятора, для них чревато потерей льготного проектного финансирования, полученного под объекты строительства от банков.
При этом застройщики фактически берут на себя функции банков, не имея соответствующих компетенций в оценке платежеспособности клиентов и управлении кредитными рисками. При массовых неплатежах это может привести к проблемам с завершением строительства, добавляет Венера Шайдуллина.
Не по стандарту
С начала 2025 года в России действует стандарт защиты ипотечных заемщиков, запрещающий, к примеру, ипотеку с кешбэком. Покупатель обязан полностью оплачивать первоначальный взнос из собственных средств. Также под запретом субсидированная ипотека от застройщика, когда искусственно завышается стоимость жилья.
Однако, как признала Набиуллина, стандарт не касается отношения людей и застройщиков, и ЦБ не видит, как его можно распространить на других участников рынка недвижимости. По ее словам, важно, чтобы сама рассрочка как продукт не содержала скрытых переплат и комиссий.
Сложность регулирования рассрочки заключается в том, что формально это не кредитный продукт, а особая форма договора купли-продажи. Банк России может регулировать только финансовые организации и кредитные продукты, но не имеет полномочий вмешиваться в гражданско-правовые отношения между застройщиком и покупателем, поясняют юристы. Таким образом, для регулирования рассрочки потребуются изменения в законодательстве.
