Недоступные стены: срок продажи элитного жилья на вторичке достиг семи лет
Максимальный срок продажи элитной недвижимости по ряду объектов достиг семи лет, выяснили «Известия». А в целом средний срок реализации составил три года, это также наивысший показатель за последние годы, рассказали участники рынка. Связано это с тем, что многие продавцы завышают цену на и без того дорогой квадратный метр, полагают эксперты, а круг покупателей слишком узок. О том, есть ли кризис на рынке люксового жилья и не станет ли ситуация трендом для более массовых сегментов, — в материале «Известий».
Длительные продажи
Элитную недвижимость не могут продать по семь лет — на такой срок зависла каждая 10-я квартира в этой категории, сообщили «Известиям» участники рынка. В среднем такие объекты уходят за три года.
Росреестр Москвы в 2024 году зафиксировал 146,2 тыс. переходов прав на вторичном рынке — это на 16% меньше по сравнению с 2023 годом. По данным экосистемы Kalinka, спрос на вторичном рынке высокобюджетной недвижимости в прошлом году упал на 10%.
Средний срок экспонирования элитного жилья на протяжении нескольких лет составляет 2,7 года. Почти половина от общего числа квартир в этом сегменте не продавались долгое время, а 11% находились в реализации более семи лет.
Рынок премиальной недвижимости переживает трансформацию: дома, считавшиеся элитными 10–20 лет назад, сегодня во многом морально устарели, отметил коммерческий директор девелопера «Сияние» Виктор Тимофеев.
— Старые паркинги, устаревшие входные группы, неэргономичные планировки — всё это делает многие объекты вторичного рынка менее привлекательными для современных покупателей, — сказал он «Известиям».
Существует взаимосвязь между ценой и сроком экспозиции объекта, но не всегда самое дорогое продается дольше всего, пояснил зампредседателя совета директоров ГК «Стилобат» Булат Алимов.
— Основные сделки в сегменте делюкс начинаются, как правило, когда жилой комплекс уже полностью построен. Также необходимо отметить, что на эксклюзивные объекты, которые девелоперы еще только планируют реализовывать, существует лист ожидания, — сказал он.
Сейчас в элитный сегмент входят квартиры премиум-класса и делюкс-класса, напомнила гендиректор «Ricci | Жилая недвижимость» Екатерина Ломтева. По ее мнению, застой сформировался именно в делюкс-сегменте, где в среднем на момент ввода объекта в эксплуатацию продано лишь более 30% квартир.
— Делюкс сегмент характеризуется очень высокими бюджетами на покупку как в связи с большой площадью лотов, так и с высокой ценой квадратного метра, — добавила она. — На сегодняшний день это 1,5–4 млн рублей.
В 2024 году основной спрос пришелся на квартиры в 100–125 кв. м. Средняя стоимость за 2024 год составила 141,6 млн рублей — это на 14% больше, чем в 2023 году (124 млн рублей). Средняя стоимость квартир на рынке элитки составила 150,6 млн рублей (+17% за год), для апартаментов — 97 млн рублей (–4% за год).
Почему продажи идут годами
Длительные сроки продажи элитной недвижимости на вторичном рынке могут быть обусловлены спецификой сегмента, но есть и ряд других значимых факторов, отметил эксперт по недвижимости Евгений Ткачев.
— Во-первых, узкий круг покупателей, — сказал он. — Элитное жилье приобретается не по необходимости, а скорее как объект инвестиций, статусная собственность или место для жизни с особыми требованиями. Соответственно, спрос ограничен. Сами покупатели здесь сохраняют капиталы. Во-вторых, стоимость и ожидания продавцов: владельцы элитных объектов редко идут на значительные скидки, предпочитая ждать покупателя, готового приобрести квартиру по заявленной цене.
В элитном сегменте собственник и будущий покупатель оценивают объект продажи исходя из валютного эквивалента рублевой цене, добавил директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев.
— Тем не менее для продавца это цена, основанная на курсе доллара несколько лет назад, а для покупателя — исходя из сегодняшней ситуации, — пояснил он. — В этом месте может наступить серьезное расхождение взглядов продавца и потенциального покупателя, поскольку в рублевом выражении цены покупателю представляется довольно широкий выбор альтернатив для вложения средств.
Руководитель департамента городской недвижимости Point Estate Наиля Абайдулина пояснила, что завышенная цена объясняется тем, что у продавцов элитного сегмента нет насущной потребности в деньгах, они могут позволить себе ждать.
— Когда покупатели не находятся, а на квартиру замыливается глаз, она начинает восприниматься как лежалый товар, с которым никто не хочет иметь дело, — сказала эксперт. — В основном это касается объектов, купленных достаточно давно, когда курс рубля относительно доллара был меньше в два-три раза. Продавцам психологически тяжело зафиксировать убытки, признать рублевую реальность и тот факт, что их элитная квартира таковой уже не считается и ничего уникального в ней давно нет.
Элитное жилье покупают топ-менеджеры крупных компаний, крупные бизнесмены, добавила гендиректор ГК «БЭЛ Девелопмент» Елена Комиссарова. Портрет покупателя всё моложе — это и популярные блогеры, и специалисты по мобильным предложениям, и криптоинвесторы. Чаще всего, по ее словам, такую недвижимость берут с целью инвестирования и приумножения капитала, а сделки проходят через брокеров.
Но если 2022 год был достаточно вялым в элитном сегменте новостроек, то в нынешней ситуации у него появились дополнительные стимулы, добавил руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus Денис Бобков. После введения западных санкций у обеспеченных людей возникли сложности с выводом средств за пределы России, поэтому деньги стали оставаться в стране и инвестироваться в том числе в элитное жилье.
— В этом плане рынок ожил: те проекты, которые были введены два-три года назад, сейчас получили лучшие возможности распродать остатки, а те, которые вводятся сейчас, имеют шансы сразу реализовать 70–80% и за ближайший год остальное, — сказал он.
В целом ситуация на рынке элитной недвижимости редко сказывается на других сегментах, полагает Евгений Ткачев, влияя в первую очередь на массовый сектор.
