Кредитный уговор: получить семейную ипотеку станет проще
В России смягчат условия по льготной ипотеке. После изменения условий возмещения по госпрограммам, которые утвердил Минфин, крупные банки смогут снизить первоначальный взнос и в целом нарастить выдачи по семейной и дальневосточной ипотеке, сообщили «Известиям» в крупнейших кредитных организациях. В позитивном сценарии к программе даже могут присоединиться новые финансовые организации, а проценты опустятся. Такие меры призваны поддержать спрос на недвижимость. Почему Минфин решил нарастить поддержку банков и как это отразится на клиентах и экономике — в материале «Известий».
Банки улучшат условия по семейной ипотеке
Условия оформления льготной ипотеки в России улучшатся, прогнозируют в крупнейших кредитных организациях. Это станет возможным, поскольку Минфин с февраля решил поменять условия компенсаций для банков.
Дело в том, что игроки рынка выдают, например, семейную ипотеку по льготной ставке 6%, а государство возвращает им недополученные доходы. Ранее величина возмещения считалась по формуле: ключевая ставка (сейчас 21%) + 2 п. п. (23%), а затем из этой суммы вычитались 6%, которые платит сам заемщик, а не бюджет. Для дальневосточной ипотеки величина возмещения сверх ключевой была 1,5 п. п. при ставке для клиента в 2%.
В итоге выгода банка от выдачи таких ссуды была не такой большой, для сравнения: по рыночной ипотеке ставки сейчас приближаются к 30%.
На этой неделе Минфин повысил величину возмещения по семейной и льготной ипотекам до 3 п. п. для всех льготных кредитов, выданных с 7 февраля до 6 августа 2025 года. Оформление ссуд на строительство частного дома стали еще выгоднее — там государство готово возместить 3,5 п. п. к уровню ключевой. То есть эти продукты станут для финансовой организации более выгодными.
Семейная ипотека до 6% годовых доступна семьям с детьми в возрасте до шести лет, а также семьям, воспитывающим несовершеннолетнего ребенка с инвалидностью. Весной 2024 года действие льготной госпрограммы продлили до 2030-го.
До этого банки выдавали семейную ипотеку с нулевой или отрицательной доходностью, поэтому им приходилось сокращать участие в программе, уточнил представитель Абсолют Банка. Некоторые игроки повышали минимальный размер первоначального взноса по семейной ипотеке, напомнил аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов. Кто-то увеличивал его до 50% — при этом у большинства он стартует от 30%, хотя программа допускает минимальные 20%.
Помимо того, отдельные участники рынка старались выдавать новые кредиты только зарплатным клиентам, добавил управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрий Грицкевич.
— После повышения возмещения стоит ожидать, что большинство банков на рынке вернутся к привычным условиям по ипотечным программам, что будет стимулировать выдачи ипотеки, — подчеркнул он.
Изменения Минфина, действительно, будут способствовать повышению рентабельности государственных ипотечных программ, отметил директор дивизиона «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи. Кредитные организации смогут одобрить большее число жилищных ссуд благодаря поддержке бюджета, считают и в Совкомбанке.
Семейная и дальневосточная ипотеки станут более доступными, условия по ним смягчатся — всё это в итоге повысит выдачи, считают также в ПСБ, Абсолют Банке и Банке «Новиком». Впрочем, о планах менять собственные условия выдачи упомянутые кредитные организации не сообщили. Как именно правила на рынке могут смягчиться, там также не раскрыли.
Как поменяются условия семейной ипотеки
Рост рентабельности льготной ипотеки может подтолкнуть банки к отмене ограничений, уточнил экономист Андрей Бархота. Первоначальные взносы снизятся в диапазон 30–40%, что приведет к росту доли одобрений по заявкам на 5–9%. При этом годовые темпы прироста выдач могут увеличиться на 15–25%.
Помимо того, с начала 2024 года крупные банки обложили застройщиков комиссиями из-за падения рентабельности льготной ипотеки, напомнил аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов. Финансовые организации соглашались выдавать новые кредиты по госпрограммам только для тех, кто был готов совместно с ними субсидировать клиентский кредит. Эта практика работала весь 2024 год, а величина комиссии закладывалась в стоимость жилья.
Решение Минфина направлено в том числе на устранение дополнительных комиссий, которые банки устанавливали для застройщиков, подтвердил руководитель Аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг. В итоге и стоимость жилья может немного снизиться.
Кроме того, рост привлекательности семейной ипотеки для банков позволит привлечь к ее выдачам новые организации, добавил старший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Иван Уклеин. Например, можно ожидать, что к программа подключится больше региональных банков. Они будут пытаться более активно привлечь клиентов, поэтому условия у них могут быть лучше.
Чтобы сделать программу более привлекательной для клиентов, банки могут даже снизить ставки по семейной ипотеке на 0,5 п. п. — до 5,5%, полагает экономист Алексей Кричевский.
Как льготная ипотека влияет на экономику
Рост выдач ипотеки поддержит спрос на жилье у населения, увеличит объемы продаж и доходы застройщиков, но подтолкнет цены на недвижимость к росту, считает Владимир Чернов из Freedom Finance Global. По его прогнозам, по итогам года они вырастут не менее чем на 5%.
Тем не менее, льготная ипотека — основной драйвер рынка недвижимости сейчас, когда ставки по кредитам находятся на заградительном уровне, уточнил экономист Алексей Кричевский. Власти понимают, что для решения проблемы с доступностью жилья важно мотивировать банки активизировать выдачи по госпрограммам. Это нужно и для поддержки застройщиков, ведь в этой отрасли назревают проблемы из-за низких продаж. Не зря власти в конце прошлого года заговорили о необходимости моратория на банкротства девелоперов.
При этом дополнительная поддержка от Минфина будет действовать только полгода — до августа 2025-го, напомнил экономист Андрей Бархота. Такие сроки могут говорить о том, что министерство не ожидает уменьшения ключевой ставки раньше этого срока, а значит привлечение вкладов останется дорогим для банков.
С другой стороны, Минфин может быть не заинтересован в слишком высоких тратах бюджета. Финансирование пока будет идти, исходя из заложенных в бюджет средств на программу, уточнили в пресс-службе ведомства. То есть дополнительные деньги на компенсацию банкам, сверх уже заложенных в бюджет, направлять не планируется.
