Условный расчет: рассрочки от девелоперов могут исчезнуть
Рассрочки от девелоперов могут исчезнуть при снижении ставок по ипотеке до уровня 12–14%, так как они невыгодны застройщикам, заявил руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг в ходе онлайн-дискуссии ЕРЗ. Они могут использоваться девелоперами в качестве крайней меры при высоких рыночных ставках по ипотеке, в основном в проектах с низкой распроданностью. Какой объем от продаж занимают рассрочки, насколько примерно процентов они увеличивают стоимость жилья и стоит ли ожидать их исчезновения в этом году, разбирались «Известия».
Пределы удорожания
Рассрочки от застройщиков являются альтернативным инструментом финансирования покупки жилья, особенно актуальным при высоких ставках по ипотеке, считает директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин.
Точных данных о доле рассрочек в общем объеме продаж жилья нет, так как застройщики редко раскрывают такую информацию. Однако учитывая, что рассрочки применяются преимущественно в проектах с низкой распроданностью и при высоких ставках по ипотеке, можно предположить, что их доля в общем объеме продаж относительно невелика.
— Предоставление рассрочки обычно приводит к увеличению стоимости жилья, поскольку застройщики компенсируют свои финансовые риски и издержки, связанные с отсрочкой платежей. Размер этого удорожания может быть сопоставим с текущими ставками по ипотеке, то есть в пределах 21–24%, — сказал «Известиям» эксперт.
Снижение ставок по ипотеке до уровня 12–14%, по его словам, может сделать рассрочки менее привлекательными для застройщиков, поскольку они нарушают наполнение эскроу-счетов и повышают стоимость проектного финансирования.
В зависимости от застройщика на рассрочку может приходиться до 20% от общего объема продаж, сообщили «Известиям» в аналитическом центре ДОМ.РФ.
Возможность исчезновения
По разным оценкам доля рассрочки на рынке недвижимости может составлять около 20–40%, сообщил «Известиям» эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Дмитрий Пучкарев. Инструмент стал более востребованным после отмены льготной ипотеки, позволяя поддерживать спрос.
— Исчезновения инструмента в 2025 году ожидать не стоит. Наоборот, объемы рассрочки могут выйти на рекордные уровни, отражая сохраняющуюся низкую доступность ипотеки. Ситуация на рынке может измениться при снижении процентных ставок в экономике — в такой ситуации ипотека станет доступнее для населения, а необходимость в рассрочке снизится.
В 2023 году доля рассрочки составляла около 5% от общего объема продаж, рассказал «Известиям» эксперт группы корпоративных рейтингов АКРА Антон Тренин. В первом полугодии 2024 года эта доля возросла до 10–20%. Однако во второй половине 2024 года после отмены льготной ипотеки и нескольких повышений ключевой ставки процент сделок в рассрочку резко увеличился и достиг 30–40%.
Следует отметить, что ситуация с рассрочками варьируется в зависимости от класса проектов и степени их готовности. В проектах с более близкими сроками сдачи доля рассрочек остается на уровне 20–30%, в то время как в новых проектах через нее может осуществляться до 50% сделок.
— В ассортименте девелоперов имеются рассрочки как без удорожания стоимости квадратного метра, так и с удорожанием, которое в среднем составляет 10–15% в зависимости от застройщика. Сроки рассрочки обычно варьируются от одного до двух лет в зависимости от даты сдачи объекта, но могут быть и длиннее. При этом чем больше первоначальный взнос, тем более выгодные условия могут предложить застройщики. В большинстве случаев минимальный первоначальный взнос составляет 20–30%, а лучшие условия доступны при взносе от 50% от стоимости объекта.
Популярность рассрочки в 2025 году может достичь своего пика, что обусловлено очень высоким уровнем рыночных ставок, которые сейчас достигают 28–29%, ограниченным числом заемщиков, попадающих под условия адресных льготных программ, и сокращением других схем продаж для застройщиков после введения ипотечного стандарта в начале года.
Вынужденная мера
Рассрочка является вынужденной и временной мерой на фоне существенного удорожания ипотечных заимствований в ушедшем году, согласился директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА» Роман Андреев. Рассрочки не всегда должны приводить к удорожанию квартиры, девелоперы принимают решение об индексации цены на продаваемый лот исходя из текущих потребностей по выполнению плана продаж и наполнению эскроу-счетов.
— Доля продаж с учетом рассрочек разнится от застройщика к застройщику, несколько лет назад этот продукт вообще, по сути, не существовал, сейчас его доля может доходить до 30–35% у некоторых девелоперов. Существенного падения ключевой ставки в этом году, судя по всему, ожидать не стоит, а значит, ипотека по рыночным ставкам быстро не вернется и рассрочки с нами будут в текущем году, — сказал «Известиям» эксперт.
Продажа в рассрочку — крайняя мера, застройщики идут на нее, чтобы как бы закрепить продажу квартиры, добавила в беседе с «Известиями» эксперт Президентской академии Ксения Баландина. В большинстве своем рассрочки даются на объекты, которые находятся в начальной либо средней стадии реализации, когда наблюдается наименьший уровень продаж. Как правило, если рассрочка предоставляется до даты ввода объекта в эксплуатацию, стоимость покупки не увеличивается.
— Если же рассрочка распространяется и на период после сдачи дома — это уже специальный финансовый продукт. Здесь можно говорить об увеличении стоимости и дополнительных мерах страхования сделки, потому что, введя дом в эксплуатацию, по закону, застройщик обязан передать дольщику ключи и квартиру, а если она не в полной мере оплачена, это риск, который сложно регулируется с правовой точки зрения, — уточнила она. — До сдачи дома в эксплуатацию участник долевого строительства может платить в рассрочку, а когда остается незначительный период, он может заключить ипотечный договор кредитования с банком и надеяться, что в течение года ипотечная ставка как-то снизится. Проблема состоит в том, что сейчас очень дорогая ипотека. Она недоступна большинству заемщиков.
Маркетинговые уловки
Рынок жилья — самоорганизуемая система и довольно быстро адаптируется к новым условиям, отметила доцент кафедры экономической политики и экономических измерений Государственного университета управления Наталья Казанцева. А условия после отмены льготной ипотеки и резкого повышения ключевой ставки были непростые как для потребителей, так и для застройщиков.
— Застройщики, накопившие достаточный фонд готового жилья, в сложившихся условиях взяли на себя функции своеобразных кредиторов и предлагали различные скидки и бонусы, тем самым несколько активизировали рынок. Необязательно это были денежные преференции, иногда льготы выступали в виде отдельных работ или услуг, — заявила «Известиям» эксперт.
Но всё же в этих, по сути, маркетинговых уловках для непосвященного потребителя всегда таилась опасность купить квартиру по завышенной цене, отметила она.
— Появившиеся системы продажи с кешбэком, рассрочкой, покупкой квартиры за один рубль, траншевой ипотеки и другие не совсем были выгодны и застройщикам, если только речь не шла о жилье в районах с неудачной локацией, со слабой инфраструктурной обеспеченностью, конструктивным несовершенством зданий и по другим факторам, — подчеркнула она. — Ведь большинство девелоперов работают по системе проектного финансирования с использованием эскроу-счетов. И при применении, например, рассрочки наполнение их будет идти медленнее.
Поэтому Центробанк не одобряет эти схемы и призывает потребителей осознанно подходить при покупке квартиры с такими условиями. Какое-то время этот небольшой сегмент квазиипотечных схем просуществует на рынке, но с постепенным снижение ключевой ставки будет сходить на нет. И приобретение жилья в кредит будет осуществляться и рассматриваться всеми сторонами сделки как нормальный рыночный инструмент.
