Упекли в дар дом: в ФНП призвали заверять подаренное жилье
Госдума готовится рассмотреть во втором чтении законопроект, обязывающий нотариально заверять все договоры дарения недвижимого имущества. Документ ранее был принят российским парламентом в первом чтении. Судебная практика говорит, что дарение остается одним из самых оспариваемых соглашений даже между родственниками. Представители Федеральной нотариальной палаты (ФНП) и юристы рассказали «Известиям», что изменится, если поправки примут, и как это поможет защититься от мошенничества.
Превентивная мера
Пакет поправок в Гражданский кодекс предусматривает обязательное нотариальное заверение и государственную регистрацию договора дарения недвижимого имущества «за исключением случаев, когда даритель и одаряемый являются супругами или состоят друг с другом в близком родстве: родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры». В сентябре он прошел первое чтение, в настоящее время идет подготовка ко второму чтению документа. Возможные изменения законодательства были инициированы Курултаем (госсобранием) Башкирии еще в прошлом году.
В пояснительной записке к документу говорится, что такая мера, если даритель и одаряемый не состоят друг с другом в близком родстве, будет нести превентивно-протекционную функцию. Она станет формой социальной защиты имущественных прав граждан со стороны государства, так как в силу положений статьи 54 Основ законодательства РФ о нотариате нотариус разъясняет сторонам смысл и значение заключаемой сделки, проверяет, соответствует ли содержание сделки действительным намерениям сторон.
Чем опасен договор дарения
На практике дарственные популярны и у рядовых граждан, особенно когда речь идет о родственниках. К ним прибегают не столько потому, что хотят безвозмездно подарить заветные квадратные метры, сколько из-за желания сэкономить на уплате налогов или при оформлении наследственных прав в дальнейшем.
Вместе с тем в ФНП призывают граждан взвесить все риски прежде чем оформлять передачу имущества таким способом. В их практике хватает примеров, когда даритель в результате оказывался в невыгодном положении.
— Например, 87-летняя Надежда Михайловна из Москвы сама не поняла, как подарила квартиру молодому врачу. Он помогал ей по хозяйству, а в какой-то момент принес на подпись какие-то бумаги. Как выяснилось позднее — дарственную. Еще один случай: за несколько лет до смерти женщина якобы подарила квартиру бывшему соседу. Позже суд установил, что в тексте договора были ошибки, а дарительница в момент подписания документа находилась в преклонном возрасте и страдала психическим расстройством, поэтому не понимала, какую сделку заключает, — поясняют в Федеральной нотариальной палате.
И подобных историй, где дарственные заключаются «на коленке», а собственник даже не осознает, что делает, — масса.
Мифы о договоре дарения
В организации пояснили, что договор дарения не сложнее классического договора купли-продажи, но вот заблуждений относительно правового смысла и последствий такой сделки, как показывает практика, у людей явно больше.
— Этим и пользуются мошенники и просто недобросовестные люди, нацелившиеся на чьи-то квадратные метры. Не всегда пожилые граждане осознают, что договор дарения лишает дарителя всех прав на имущество сразу после регистрации. Многие старики уверены, что смогут спокойно прожить в квартире остаток своей жизни. Но фактически получатель подарка имеет все права выгнать прежнего хозяина на улицу, — поясняют в ФНП.
Еще одно заблуждение заключается в том, что дарение можно «откатить».
— Мошенники часто манипулируют пожилыми гражданами и асоциальными лицами, входят в доверие, а потом подсовывают на подпись разные бумаги, среди которых вполне может быть и дарственная, — рассказали в Палате. — При этом они могут убедить человека в том, что договор дарения — это что-то вроде страховки на случай, если жертва, к примеру, не отдаст долг или не выполнит иные обязательства.
На деле же отменить дарение недвижимости очень непросто, уточняют в ФНП. Даже если человека ввели в заблуждение, когда он заключал договор в простой письменной форме, доказать это в суде будет проблематично.
Не стоит забывать и про обновленные судебные госпошлины. К примеру, если речь о споре вокруг квартиры стоимостью восемь млн рублей, судебная госпошлина по новым расценкам составит 80 тыс. рублей, уточняют эксперты. Откуда тот же обманутый и выброшенный на улицу пенсионер возьмет такие деньги — непонятно.
Договор дарения недвижимости между родственниками достаточно распространен, поскольку одаряемый в таком случае освобожден от уплаты НДФЛ, считает юрист Жанна Улыбина.
— Если данный договор был в соответствии с действующим законодательством совершен сторонами в простой письменной форме без порока воли, то никаких проблем в будущем у сторон не возникнет, — поясняет юрист.
Как отменить договор дарения
Иски о расторжении договора дарения или о признании его недействительным в судебной практике встречаются очень часто, подтверждает юрист Жанна Улыбина.
— Расторгнуть договор дарения до передачи недвижимого имущества в собственность новому владельцу можно по соглашению сторон или в связи с отказом одаряемого в любое время до передачи ему дара, — говорит юрист.
После передачи недвижимости в собственность одаряемому, прежний владелец может отменить договор, если:
— одаряемый совершил покушение на его жизнь или жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников;
— умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
— обращался с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, так, что возникла угроза безвозвратно утратить недвижимость;
— даритель пережил одаряемого, и такое условие возврата оговаривалось в договоре.
По словам специалиста, частое основание для признания документа недействительным — заключение договора под влиянием заблуждения, обмана, угрозы. Также отменяются сделки, совершенные дееспособным гражданином, если в момент подписания договора он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
— Данная категория дел достаточно сложна, поскольку по ним всегда назначается судебная экспертиза, для проведения которой требуется много медицинских документов, — говорит Улыбина. — Не менее часто договор дарения признается судами недействительным как притворная сделка, если дарственной на недвижимость прикрывается договор купли-продажи.
Когда забрали подарок
Если даритель или его наследники отменяют сделку, одаряемый обязан возвратить недвижимость, если она к этому моменту сохранилась. Если право собственности перешло к иному лицу, это препятствует отмене дарения в одностороннем порядке, в этом случае необходимо оспорить последующие сделки на основании закона.
Однако данные правила не применяются в случаях с покушением и телесными повреждениями (отмена по основанию п. 1 ст. 578 ГК РФ). А если договор отменяют из-за неблагодарности одаряемого, то можно потребовать или саму недвижимость, или, если она не сохранилась, — возместить ее стоимость.
— В случае признания судом договора дарения недвижимого имущества недействительным, по общему правилу каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, а если это невозможно — возместить стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом, — поясняет юрист.
Если же договор признают притворной (мнимой) сделкой, то других юридических последствий, кроме тех, которые связаны с ее недействительностью, не будет. Однако к притворной сделке применят правила, относящиеся к сделке, которую стороны действительно имели в виду.
Угроза от близких
Практика ФНП показывает, что от супругов и родных манипуляций и попыток обмана, связанных с дарением, оказывается не меньше, чем от жуликов.
— Особое доверие к супругу или близкому родственнику делает дарителя еще более уязвимым, менее бдительным и осторожным.
В качестве примера эксперты приводят историю пожилой жительницы Мурманской области. Родная дочь дала пенсионерке подписать договор дарения под видом доверенности. Сделку проводили через МФЦ. Позже женщина оказалась на улице. Похожая ситуация случилась и в Санкт-Петербурге: сын пожилой женщины находился в длительной командировке, чем воспользовались другие родственники. Женщина оказалась в доме престарелых.
В ФНП сообщили, что такие случаи зафиксированы даже в отношении участников СВО.
— Случалось, что простой письменной формой договора дарения пользовались недобросовестные родственники участников СВО. Они уговаривали военнослужащего подписать нужные бумаги, чтобы якобы делегировать все заботы о недвижимости близким. Времени вдаваться в юридические детали сделки у человека, который каждый день выполняет боевые задачи и рискует своей жизнью, может не найтись, а вот желание упростить жизнь родне, скорее всего, будет. В результате служба закончится, а возвращаться бойцу может оказаться уже некуда, — заявляют в ФНП.
Юрист Жанна Улыбина обратила внимание, что сейчас закон не требует обязательно заверять сделки с недвижимостью у нотариуса, если только в ней не участвует несовершеннолетний 14-18 лет или гражданин, признанный ограниченно дееспособным. Сюда же относятся сделки по отчуждению долей в праве общей долевой собственности.
Неуместное упрощение
В ФНП считают, что упрощенный порядок регистрации договоров дарения через МФЦ только повышает риск таких сделок — в обязанности сотрудников банка или МФЦ не входит проверять юридическую чистоту договора и убеждаться, что стороны не находятся под давлением или в заблуждении. По факту, за сделку никто не отвечает, и все риски стороны берут на себя. Новый законопроект избавляет от ряда опасных ситуаций, но остаются риски «дружественного огня».
— При этом правительство и Общественная палата в своих отзывах на законопроект отмечают, что присутствие нотариуса необходимо распространить и на дарственные между родственниками. Ведь близкое родство отнюдь не отменяет, а порой даже повышает риски обмана и введения собственника в заблуждение, — подчеркивают в ФНП.
В организации напомнили, что каждый нотариус несет полную имущественную ответственность за удостоверенную им сделку.
Цена вопроса
Для граждан обязанность нотариально удостоверять сделки не повлечет существенных расходов, поскольку размер тарифа будут определять по ставкам, предусмотренным Налоговым кодексом РФ, говорит юрист Жанна Улыбина.
— Если обязательное нотариальное удостоверение договоров дарения недвижимости будет принято, граждане в соответствии со ст. 22 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате обязаны будут оплачивать госпошлину по ставкам, установленным законодательством РФ о налогах и сборах, а именно по подпункту 5 пункта 1 статьи 333.24 НК РФ. Это 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 тыс. рублей нотариусу государственной нотариальной конторы. При оформлении сделки у нотариуса, занимающегося частной практикой, придется уплатить единый нотариальный тариф, включающий федеральный и региональный тарифы. В связи с этим жителям Москвы, например, необходимо будет дополнительно оплатить еще региональный тариф 7 700 руб.
Риски останутся
В свою очередь юрист подчеркнула, что даже заверенный у нотариуса договор дарения — не панацея от неприятностей и обмана, ведь нотариус только проверяет дееспособность граждан и волеизъявление заявителей.
— Нотариус, не обладая профильным медицинским образованием и специальными знаниями, не в состоянии установить дееспособность лица в момент удостоверения сделки только на основании самостоятельной оценки. Он лишь проверяет, имеются ли у человека отклонения в действиях, поведении, внешнем виде, стиле разговора и так далее, — говорит юрист.
По словам Жанны Улыбиной, нотариус приостановит сделку или откажется ее заверять только при явном отклонении поведения.
— В моей практике много дел, когда оспаривался договор дарения, удостоверенный нотариально. И если судебная экспертиза подтверждала, что у дарителя в момент заключения сделки имелся порок воли, такой договор признавался судами недействительным, — заключила эксперт.
