Разрыв между ставками по кредитам на квартиры от застройщиков и частных владельцев стали двукратными после августовского решения ЦБ о повышении ключевой. По данным ДОМ.РФ, к началу сентября 20 крупнейших банков России предлагали клиентам кредиты на покупку вторичных квартир в среднем под 13,97% годовых, тогда как еще в конце июля этот показатель был 11,99%. Субсидированные ставки решение ЦБ не затронуло: льготную ипотеку по-прежнему можно получить под 7,57%, а семейную — под 5,44%. Кажется, застройщики в выигрыше, ведь покупатели ринутся разбирать квартиры у них, поскольку в этом случае можно оформить ипотеку по субсидированной ставке. Увы, всё не так однозначно.
Чтобы ипотека была доступной в рамках госпрограмм, государство субсидирует банкам недополученную прибыль из-за разницы в ставках по кредиту. Соответственно, чем выше рыночные ставки, тем больше нужно бюджетных средств для субсидирования льготной и семейной ипотеки.
Минфин, конечно, обычно выступает за политику экономии, поэтому уже начал рассматривать вопрос о повышении минимального первоначального взноса по субсидированной ипотеке и об изменении формулы расчета компенсации банкам. И он уже предлагает поднять первоначальный взнос минимум с 15 до 20%.
Но сейчас порядка 60% кредитов на новостройки выдаются при взносе меньше 20% от стоимости квартиры. То есть это решение властей может затронуть многих. Если нужно купить новую московскую «двушку» за 15 млн рублей, то при первом взносе в 20% вместо 15% понадобятся дополнительные 750 тыс. рублей. Так что если банк уже одобрил льготную ипотеку на старых условиях, стоит принять решение о покупке максимально оперативно: цены на рынке жилья продолжают увеличиваться из-за растущей инфляции и роста себестоимости строительства. А если ЦБ в очередной раз повысит ключевую ставку, то снова вырастут банковские ставки по кредитам.
Более 20% клиентов в зависимости от класса новостройки и бюджета используют для приобретения новой квартиры средства, вырученные от продажи старой. Особенно это справедливо для сектора массового жилья, где у покупателей ограниченные собственные сбережения и они рассчитывают на продажу дедушкиных и бабушкиных квартир. Но если ипотека на такое жилье выдается под 14–15%, то число желающих их приобрести сильно убавится. И это негативно повлияет на продажи застройщиков.
Властям же стоит подумать о распространении льготных ставок на вторичный рынок жилья, хотя бы частично, чтобы устранить дисбаланс с первичным. В частности, на ипотеку для IT-специалистов, молодых семей, военнослужащих, врачей, учителей, ученых.
Нетрудно догадаться, что вторичные квартиры часто покупают именно потому, что в них можно сразу заселиться. Это их основное преимущество по сравнению со строящимся жильем. Но при ставках по ипотеке в 14–15% на вторичку этот плюс уже не столь очевидный.
Допустим, вы хотели купить «двушку» от частного владельца за 12 млн. При ставке в 14% она обойдется в 121 тыс. рублей в месяц. При этом новая «двушка» стоимостью на 3 млн дороже (15 млн рублей) при льготной ипотеке обойдется в 90 тыс. в месяц, а при семейной — в 72 тыс. рублей. Если же платеж по ипотеке в 120 тыс. изначально был приемлемым, то на рынке новостроек покупатель сможет рассчитывать даже на квартиру за 18–21 млн рублей.
Но вот проблема — готовых квартир в продаже у застройщиков мало. В зависимости от сегмента рынка их доля в общем числе вариантов жилья на разных стадиях строительства варьируется от 5 до 15%. Соответственно, их быстро раскупят, а цены на них взлетят. Поэтому сейчас стоит присмотреться к построенным жилым комплексам, где еще есть выбор квартир с ключами, а также к ЖК на высоких стадиях готовности.
Клиенты, которые готовы ждать побольше, выбирают «котлован», потому что цены на этом уровне готовности минимальные и экономия при покупке будет максимальной. Поэтому можно ожидать, что стоимость строящегося жилья в целом вырастет, а конкуренция покупателей усилится.
Автор — коммерческий директор ГК «Основа»
Позиция редакции может не совпадать с мнением автора
