Осень 2022 года опять показывает нам, что нет таких экстремальных обстоятельств, в которых люди забыли бы об инвестициях. Высокая турбулентность в экономике всего лишь смещает интерес с высокодоходных активов на сберегательные. И, разумеется, всем игрокам рынка хочется вывести четкие правила инвестирования в кризис.
Можно сделать некоторые выводы и даже отважиться на прогноз.
Первое. На базовую адаптацию к новой реальности (условно, на то, чтобы «включить голову») у людей уходит не больше двух недель. За это время волна импульсивных покупок и продаж спадает и мы приходим к стандартной для кризиса картине: неопытные инвесторы продают, а опытные — покупают.
Второе. Многие следуют инвестиционной идее, которая проверена практикой: лучше всего сберегают деньги реальные активы. С фондового рынка и банковских депозитов, а в нынешней ситуации и с валютного рынка деньги продолжают перетекать в землю и недвижимость.
А вот здесь начинается интересное. До сих пор любой кризис в России, чем бы он ни был вызван, — пандемией или последствиями глобального финансового обвала — вызывал всплеск интереса к разнообразной недвижимости. Деньги «запарковывали» буквально в любой бетон, лишь бы не держать их в кэше.
Но сегодняшняя ситуация в экономике — не просто кризисная, она совершенно нестандартная и настолько зависит от политических факторов, что инвесторы не могут не задумываться о дальнейших сценариях. Как сберегательный инструмент недвижимость сейчас не имеет альтернативы, но сработает ли этот инструмент? Что будет с ценами на недвижимость в горизонте трех-пяти лет? Можно ли сейчас заключать сделки на стадии строительства? Справится ли девелопер? Выдержит ли новые реалии экономическая модель конкретного проекта?
Здесь работает третье правило: ограниченный ресурс всегда более устойчив к ценовым колебаниям, чем ресурс возобновляемый. Поэтому российский инвестор смотрит на Сочи. Это тот случай, когда деньги защищены локацией. Если недвижимость Сочи и даст небольшую временную просадку в цене (возможно, к зиме), то она будет неглубокой и недолгой.
В России немного мест с мягким субтропическим климатом и выходом к морю. А такое, которое соответствовало бы требованиям к курортам международного класса, всего одно. И очевидно, что ресурс для нового строительства у расположенного между горами и морем Большого Сочи не безграничен.
И, наконец, четвертое. Люди с хорошими финансовыми возможностями сейчас предпочитают инвестировать не в комфорт- и не в бизнес-класс, а в премиальную недвижимость, которая есть и в Сочи. Такие активы неоднократно демонстрировали большую устойчивость при экономических потрясениях — цены на них практически не снижаются. И покупатели интуитивно чувствуют, что сейчас не время для быстрых спекуляций. Но самое важное в другом. Работа в премиальном сегменте дает девелоперу большую финансовую свободу. Если весь рынок недвижимости встанет, он может позволить себе не дисконтировать продукт, а просто остановить продажи без ущерба для стройки. Более того, девелопер должен это сделать, чтобы не снижать капитализацию активов для тех, кто уже вошел в проект. В высоком сегменте нельзя суетиться, есть риск потерять доверие инвесторов.
Если свести разные инвестиционные программы к общему знаменателю, окажется, что люди больше надеются на себя, чем на государство. Например, сейчас увеличилась доля повторных покупок. Те, у кого были трехкомнатные апартаменты в городе, приобретают еще и студии. Можно догадаться, что покупатели или их дети решили обеспечить не просто комфортную жизнь в старости, но и дополнительный доход — на поддержание этого комфорта. Есть и такие, кто свою первую, чисто инвестиционную покупку дополнил комфортным жильем для себя. Видимо, понимая, что Сочи за эти годы превратился не только в морской и горнолыжный курорт, но и в центр делового туризма. А в результате новых политических и экономических раскладов и в международный авиахаб. Здесь удобно встречаться с партнерами, проводить переговоры, участвовать в выставках и конференциях.
Сейчас те, кто покупает сервисные апартаменты в Сочи ради пассивного дохода от аренды, спрашивают, будут ли они сдаваться. То есть инвесторов тревожит не цифра будущей доходности, а будут ли люди и дальше ездить к морю на отдых.
Уверенно отвечаю: будут! Именно в неспокойные времена отдых критически важен. Так, Довиль и Биарриц не страдали от отсутствия туристов даже в военные годы, а альпийские деревни развивались как элитные горнолыжные курорты вопреки послевоенной рецессии — возьмем хотя бы знаменитый Куршевель. И в этом смысле у Сочи хорошее будущее.
Автор — коммерческий директор девелопера Five
Позиция редакции может не совпадать с мнением автора
