Кооперативное планирование: как сэкономить на покупке квартиры с помощью ЖСК
Правительство расширило список льготных категорий населения, которые смогут купить недвижимость через ЖСК. Нововведение коснется многодетных семей, работников сфер образования, здравоохранения, науки, спорта, госсектора и не только. Расширение перечня участников ЖСК — шаг к достижению цели госпрограммы по обеспечению граждан доступным и комфортным жильем, сказал «Известиям» замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин. Но следует учитывать и подводные камни. Подробнее — в материале «Известий».
Безусловные плюсы, и не только они
В ЖСК обычно идут за низкими процентами и удобными программами кредитования, сопоставимыми с уровнем ставок по ипотекам. Теперь у части россиян появился шанс приобрести новую квартиру на 50% ниже рыночной стоимости. Правительство дополнило постановление перечнем граждан, которые могут стать членами жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и бесплатно претендовать на землю под строительство.
— Принятое постановление предусматривает расширение круга граждан, которые смогут стать членами ЖСК за счет расширения перечня категорий граждан и оснований для их включения в список тех, кто имеет право быть членами таких кооперативов, — рассказали «Известиям» в аппарате вице-премьера России Марата Хуснуллина. — В их число будут включены и граждане, имеющие трех и более детей.
Ожидается, что «предлагаемые изменения позволят существенно увеличить количество проектов жилищно-строительной кооперации и, соответственно, приведут к увеличению ввода жилья до 1 млн кв. м в год». «Также с учетом предложений, указанных в проекте постановления, данные изменения будут способствовать улучшению жилищных условий более 90 тыс. граждан в год», — отметили в аппарате вице-премьера.
Речь идет о включении в перечень участников ЖСК многодетных семей с тремя и более детьми. Также членами жилищных кооперативов теперь могут стать молодые специалисты всех категорий, работающие в сфере науки, образования и культуры более одного года. Расширил кабмин и перечень организаций, сотрудники которых могут стать участниками ЖСК. Туда попали общероссийские спортивные федерации. Начать строительство они могут на собственном земельном участке или обратиться в ДОМ.РФ с ходатайством о передаче им участка, находящегося в федеральной собственности, сообщили в пресс-службе федерального кабинета министров. Как дополнили в пресс-службе Минстроя, в измененный перечень также вошли госкорпорации и институты развития, юрлица, в которых доля госкопорации в уставных капиталах составляет более 50%.
— Ранее до внесенных изменений можно было сказать, что одним из заградительных барьеров для участия было требование по трудовому стажу на работе не менее пяти лет, — заметил в беседе с «Известиями» директор ДОМ.РФ по жилищно-строительным кооперативам Павел Вараксин. — На сегодняшний день данное требование снижено с пяти лет до одного года и распространяется на все категории, кроме молодых ученых, сотрудников органов внутренних дел и военнослужащих, для которых стаж теперь не учитывается.
В постановлении говорится не о скидках на жилье, а об особом способе по сути самостоятельного строительства через использование вспомогательных механизмов ДОМ.РФ. В Советском Союзе это называлось кооперативным жильем и основной организационной частью занимались всё же предприятия.
— Основные причины возможного уменьшения итоговой цены жилья — это бесплатное предоставление земельного участка и экономия на каждом этапе строительства за счет более короткой цепочки строителей, их нормативной плановой прибыли и оптимизации иных возможных действий, — говорит председатель комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Пахомов. — Это безусловные плюсы.
По словам депутата, есть и некоторые минусы для новых категорий граждан: стоит отметить повышенные риски на всех этапах реализации подобных проектов, начиная от подбора подрядных организаций, специалистов по контролю качества и заканчивая тем, что пайщикам необходимо периодически принимать консолидированные решения.
— При этом из гарантий, что дом будет достроен, — только порядочность и профессионализм тех, кто взялся за организацию самого процесса, — отмечает глава профильного комитета Госдумы. — Я не сгущаю краски, эти риски — плата за возможную существенную экономию. Адекватны они или нет — решать потребителям. Но то, что такие механизмы появляются, — это хорошо, и они требуют развития.
По мнению Пахомова, пока рано говорить об этом сегменте рынка как о сложившемся, всё-таки для этого необходимы время и увесистый портфель успешно реализованных проектов. Они сегодня есть, но их пока недостаточно для окончательных выводов.
— Среди целевых групп новой программы молодежь не значится, а это самый перспективный контингент, с учетом того что с 2020 года действует программа материнского семейного капитала при рождении первого ребенка, — говорит председатель комиссии Общественной палаты РФ по демографии, защите семьи, детства и традиционных семейных ценностей Сергей Рыбальченко. — А вот механизмов для ее реализации в жилищном секторе не так много.
Данная форма улучшения жилищных условий является аналогом строительных сберегательных касс в западных странах. Она уже показала хороший результат в некоторых российских регионах. Один из примеров — ЖНК «ЖБК-1» в Белгородской области, где уже несколько тысяч семей решили таким образом жилищные проблемы.
Часть айсберга под водой
ЖСК не является профессиональным застройщиком. Как правило, основные проблемы, которые могут возникнуть при строительстве многоквартирного жилья или объектов ИЖС, связаны именно с этим фактором. Как верно и то, что стоимость строительства жилья в данном случае может быть существенно ниже объекта долевого участия при содействии опытного генподрядчика.
— Безопасность строительства значительно снижена у ЖСК, что подтверждает и отношение кредитных организаций. Сегодня банки не предлагают ипотечные продукты для такого способа строительства, — говорит руководитель комитета по совершенствованию нормативной базы Российской гильдии риелторов (РГР) Валерия Козлова. — Стандартная ипотека в банках на паи не оформляется.
Важно отметить и то, что семья, которая становится участником ЖСК, утрачивает право на однократное бесплатное приобретение в собственность земельного участка. А право вступить в такое ЖСК — однократное. К примеру, некоторые ЖК в Екатеринбурге строятся по такой модели, и каждый раз участники переживают, достроится ли объект. Эксроу-счетов в ЖСК нет, спасает продажи паев исключительно репутация генерального подрядчика и привлекательная стоимость, отметила Валерия Козлова.
ЖСК позволяет повысить доступность жилья путем исключения прибыли коммерческого застройщика, поскольку в его роли выступает сам кооператив. Основная проблема сегодня для членов состоит в невозможности взять кредит на стадии строительства, поскольку нет залога: пока нет квартиры — нет ипотеки, а залог пая запрещен законом.
— Необходимо законодательно решить эту проблему, потому что вложить сразу все средства в строительство жилья мало кто может себе позволить, — говорит руководитель Комиссии по жилищной политике Общественного совета при Минстрое РФ, президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева. — После окончания строительства и полной выплаты пая в кооперативе квартира переходит в собственность члена кооператива, то есть, по сути, возникают обычные проблемы управления многоквартирным домом. В странах, где развито кооперативное жилье, — например, в Швеции, Финляндии, — весь дом остается в собственности кооператива, который и управляет этим домом. Кстати, именно так было в советское время.
Здесь стоит добавить, что высшим органом управления ЖСК является собрание пайщиков, соответственно граждане сами строят свое жилье. В этом и кроется основная проблема, сетуют инсайдеры стройрынка. Если стройка выбьется из бюджета, то доплачивать придется из своего кармана. Таким образом, финальная стоимость квартиры может быть известна только после ввода в эксплуатацию, отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. Если ЖСК нарушит сроки возведения дома, то предъявить неустойку будет некому, поскольку пайщики, по сути, являются собственниками застройщика.
Конечно, ЖСК с государственной поддержкой кардинальным образом отличаются от тех, которые организовывались ранее. В связи с тем что реестр пайщиков ведет сам кооператив под контролем компаний —работодателей его членов, исключаются риски возникновения обманутых дольщиков, уверяет вице-президент компании НОСТРОЙ, вице-президент СПБ ТПП Антон Мороз.
— При этом на законодательном уровне закреплен запрет на добровольную ликвидацию кооператива до передачи жилья всем его членам, — говорит Мороз. — Кроме того, намного легче заменить застройщика при его банкротстве, чем при долевом строительстве, и участники кооператива смогут достроить объект с новым подрядчиком.
Как снизить риски
Юрист-эксперт Гильдии риэлторов Московской области Ольга Терентьева уверена, что сегодня никто не может гарантировать, какой будет цена объекта при завершении строительства. Тем более что она в итоге окажется ниже на заявленные 30–50%, чем при долевом строительстве.
— Банки считают данную сделку высокорискованной и не дают ипотеки под такие ЖСК, — говорит Терентьева. — В данном случае банк предлагает альтернативный вариант — кредит под залог уже имеющейся недвижимости. А теперь представьте, ЖСК не достроен: риск потери и строящегося жилья или вариант долгостроя и потеря своего жилья, которое заложено.
Основные риски при покупке жилья в рамках ЖСК — возможность существенного увеличения стоимости жилья и суммы ежемесячного паевого взноса. Кроме того, жилье может быть продано несколько раз, так как нет регистрации договора (как, например, при ДДУ), а сроки строительства и сдачи могут переноситься.
Юрист-эксперт Гильдии риэлторов Московской области настоятельно рекомендует перед вложением денег в ЖСК:
- изучить документы на землю (если земля выделена каким-то предприятием для застройки и принадлежит ему, стоит посмотреть риск банкротства компании);
- обратить внимание на выбранную строительную компанию (проверить полностью документы организации, уже сданные объекты и их сроки);
- внимательно читать договор, в особенности о штрафных санкциях в случае просрочки уплаты пая и исключения из числа пайщиков, возврата уже уплаченных платежей.
При этом следует помнить, что члены ЖСК самостоятельно несут риски удорожания строительства и недостижения главной цели создания кооператива — строительства жилого дома, подчеркивает Антон Мороз. На практике возможны любые обстоятельства: от заморозки строительства до банкротства кооператива.
Кроме того, ЖСК не несет никакой ответственности перед своими членами в случае изменения сроков ввода жилья, а также по качеству передаваемых квартир. Для надежности можно обратиться за юридической консультацией к специалистам по долевому строительству, которые помогут проверить все документы и выявить «неблагонадежные» ЖСК, так как заключенные договоры нигде не регистрируются. Следовательно, есть почва для мошеннических схем и двойных продаж.
