Спрос на предложение: в РФ рекордно уменьшилось количество ликвидного жилья
В российских городах сформировался дефицит ликвидных квартир для покупки. Теперь большую часть предложения на вторичном рынке составляет жилье со старым ремонтом, плохим видом из окна или рядом с шумными автомагистралями. К такой ситуации привело повышение спроса на квартиры из-за рекордно низких ставок по ипотеке — в среднем 7,17% годовых. Тенденция будет развиваться и дальше благодаря продлению программы льготных кредитов на жилье до июля 2021 года. Об этом «Известиям» рассказали участники рынка недвижимости. Впрочем, выбор сократился и в новостройках. Высокий спрос и ограниченность предложения подогревают цены на квартиры, отмечают эксперты. В ближайшие год-полтора жилье может дорожать на 1,5–2% в месяц, прогнозируют специалисты.
Ограниченные «квадраты»
В большинстве крупных городов России из-за ажиотажного спроса на рынке недвижимости рекордно снизилось количество выставленных на продажу вторичных квартир. Спрос на жилье начал набирать обороты после очередного снижения ключевой ставки Банком России, и сейчас ощущается дефицит ликвидных предложений, рассказал «Известиям» директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. По данным ЦБ на 1 сентября 2020 года, средняя ипотечная ставка в стране сейчас составляет 7,17% годовых.
— В сентябре относительно июня объем предложения на рынке вторичного жилья в Красноярске снизился на 35,77%, в Волгограде — на 27,64%, в Саратове — на 32,25%, в Тюмени — на 20%, в Москве — на 16%, в Уфе — на 15%, в Новосибирске и Екатеринбурге — на 13%, и так далее, — рассказал Ильдар Хусаинов.
При этом на вторичном рынке осталось больше неликвидных квартир — например, с устаревшим или некачественным ремонтом, плохим видом из окна, без балкона, на крайних этажах, в домах рядом с автомагистралями, заводами или спецучреждениями.
Вид на центральную часть Красноярска
Однако выбор сужается и на рынке новостроек. В среднем по стране предложение первичного жилья снизилось по сравнению с началом года на 10–15%, указал Ильдар Хусаинов. Например, в Москве за III квартал объем массовых новостроек уменьшился на 10,1%, в бизнес-классе — на 24,3%, в премиум-классе — на 11,2%, в элитном — 17,3%, отметила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
В сентябре доля граждан, считающих текущий момент благоприятным для покупки жилья, достигла максимального уровня с начала года — 44%, показал совместный опрос ДОМ.РФ и ВЦИОМ.
Уменьшение предложения заметно во всех сегментах жилья, согласен руководитель аналитического центра «ЦИАН» Алексей Попов. Тенденция сокращения числа первичных квартир началась еще год назад из-за перехода девелоперов на проектное финансирование, отметил аналитик. Объемы сократились из-за кратного увеличения оборачиваемости капитала и удорожания денег для застройщиков. После запрета долевого строительства компании-девелоперы не могут привлекать средства граждан и вынуждены кредитоваться в банках, объяснил акционер, управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко.
Также на рынке первичного жилья отразились весенние ограничения, связанные с коронавирусом. Из-за приостановки строек на рынок вышло меньше новых «квадратов», сказал Алексей Попов. И, безусловно, растет спрос и из-за снижения ипотечных ставок, в том числе распространении льготной ипотеки под 6,5% на новостройки, добавил он.
Сокращение предложения на вторичном рынке также обусловлено низкими ставками по ипотечным кредитам. Кроме того, часть продавцов сняли свои объявления из-за пандемии — люди боятся заниматься сделками и откладывают дело до более благоприятного эпидемиологического периода, полагает Алексей Попов.
Как заявил 22 октября премьер-министр Михаил Мишустин, программа льготной ипотеки под 6,5% будет продлена до 1 июля 2021 года. Изначально она была рассчитана до 1 ноября, но, по словам главы правительства, хорошо себя зарекомендовала, и многие семьи воспользовались программой. Кроме того, программа помогла поддержать и строительную отрасль, сказал он на заседании правительства.
Ценовая политика
Высокий спрос и ограниченность предложения на рынке подогревают цены. За 10 месяцев 2020 года средняя стоимость новостроек в России уже выросла на 10–11%, вторичного жилья — на 8–9%, сказал Ильдар Хусаинов.
— В сентябре мы отметили рост средневзвешенной цены кв. м новостроек в Москве на 9,9% с начала года. Причиной нынешней динамики стал в том числе отложенный спрос, накопленный за время действия ограничений, а также замедление темпов выхода нового предложения, — рассказали «Известиям» в Capital Group.
Тенденция роста цен как на первичную, так и на вторичную недвижимость в ближайшие месяцы может сохраниться из-за продления сроков действия льготной ипотечной программы на новостройки и выгодных ставок по ипотеке на вторичку, высказал мнение руководитель направления первичной недвижимости в «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев. В ближайшие 12–18 месяцев квартиры продолжат дорожать на 1,5–2% в месяц, спрогнозировал генеральный директор We Know Александр Галицын.
Увеличение цен по итогам 2020 года может составить порядка 10–12%. Но в начале следующего года на фоне сезонного снижения продаж темпы роста стоимости жилья, скорее всего, уменьшатся. Если экономическая ситуация не будет ухудшаться, к середине 2021 года цены на квартиры могут вырасти до 6% от текущего показателя. В случае неблагоприятной обстановки рост составит всего 2–3%, высказала мнение Мария Литинецкая.
При отсутствии новых потрясений для экономики страны цены будут расти в пределах инфляции, считает в свою очередь управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Помимо этого, стоимость будет увеличиваться по мере изменения себестоимости строительства. А она продолжает расти из-за перехода на эскроу-счета и удорожание импортных материалов и комплектующих, добавил он.
